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物业管理的调查报告
在经济飞速发展的今天，大家逐渐认识到报告的重要性，要注意报告在写作时具有一定的格式。一听到写报告马上头昏脑涨？下面是小编收集整理的物业管理的调查报告，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
物业管理的调查报告1
一、我镇小区楼盘及物业管理现状
我镇目前成型的小区共有12个，包括2个高层小区（光亮·阳光佳苑、巨鑫雅苑）、1个集资房小区（祥瑞花园）、9个商品房小区，分属7个开发单位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
我镇的住宅小区物业管理从20xx年开始起步，经过10年的探索发展，物业管理逐步深入民心。通过实施物业管理，居民的居住环境变得更加整洁，城市形象也得到了较大改观。物业管理已成为人们日常生产、生活中不可或缺的有机组成部分。
但由于受管理权限和历史遗留问题的影响，我镇的物业管理服务情况较为复杂，总的来看，我镇业管理可分为以下两种类型：一是旧小区传统旧体制的物业管理模式。由于这类小区修建当初开发商没有与正式物管公司签订合约，只是制定物管工作人员，必定会造成物管人员的消极怠工，
提供的服务达不到要求，再加上这些小区业主对物业管理的认识和意识比较薄弱，物业交费率很低，规范化的物业管理难度较大，基本上没有正规的物业管理模式，只是形式上的请1-2个人即当保安，又做清洁。如：春夏秋冬四院等住宅小区，在进行物业管理时，只能实行基本服务（如简单的保洁和维修等项目）和低收费。
05年后修建的12个小区中，到目前为止有自己的业主委员会只有祥瑞花园1个小区。二是新建商品住宅小区较规范的物业管理模式。新建的住宅小区由于配套设施完善，环境较好，没有城市街道穿过，相对独立集中，再加上前期物业开展较好，收费水平和收费率也较高，物业管理服务工作基本能够维持正常。
如光亮·阳光佳苑（重庆光亮禾顺物业管理有限公司）、巨鑫雅苑（重庆和宜物业管理有限公司）等住宅小区。但另一方面，这些由开发企业建设的住宅小区为新建小区，接房率70%左右，但有的老百姓买房不光为了住，也有作为投资的，所以入住率只有40%左右，虽然说空关房按规定连续六
个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。
二、小区贯彻落实物业管理法规情况
为了使国家《物业管理条例》等法律法规在我镇得小区得到有效宣传，使物业企业成为宣传、贯彻《物业管理条例》的主体，我镇采取以点带面，利用国庆、中秋及普法宣传日等节假日开展宣传活动，并通过横幅、报纸、宣传单，由政府牵头、物业公司联合举办“构建和谐小区、共建美好家园”为主题的物业服务知识竞赛活动、物业服务进百家等多种形式，集中开展物业管理政策法规宣传活动。近一年来，发送宣传资料近1.5万份，举办了以“ 构建和谐小区、共建美好家园”为主题的首届物业服务知识竞赛，通过开展这些宣传活动，对进一步加强物业管理、落实物管法规起到了良好的宣传效果。
三、小区业主大会及业主委员会情况
我镇小区起步较晚，12个小区只有祥瑞花园小区由业主投票，组成了业主委员会，其中：主任1人，副主任1人，财务1人，委员5个，基本上每1-2年召开一次业主大会，共同探讨本小区物业管理情况；2个高层小区（阳光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的业主还没有达到80%，所以还没有形成业主委员会，不过正在前期的筹备当中；起于小区都没有业主委员会。
四、物业管理公司资质、数量及经营情况
目前，我镇共有2家正规物业管理公司，分别是重庆光亮禾顺物业管理有限公司（负责光亮·阳光佳苑小区）和重庆和宜物业管理有限公司（负
责巨鑫雅苑小区），其中禾顺物业管理公司是重庆光亮集团下属子公司，公司财政能得到保障，但因目前小区入住率不足80%，，加上小区有17个工作人员的工资等，公司处于入不敷出的状况；和宜物业公司是与房地产开发商签的合同，同样由于入住率不足80%，加上小区6个工作人员的工资等，公司处于入不敷出的状况。
五、物业管理服务情况
目前2个高层小区的物业管理服务已经进入正规化，能保障好小区内的清洁卫生、庭院看护等，基本能协调好业主与业主之间的纠纷，能提供一个较好的小区生活环境。
六、物业服务管理费用收取及管理使用情况
目前我镇的物业管理服务费用，祥瑞花园小区由业主委员会统一收取，交业主委员会财政保管，支付保安和清洁的工资，物管费用和工资基本持平；2个高层小区由物业管理同意按重庆市物业局的价格统一收取，交到公司财政，公司财政再同意支付员工工资和其他维修费用等，现在是一个入不敷出的情况；剩下的小区物业费用由社区工作人员收取（基本收不全），用于支付小区保安、清洁工的工资，同样也是基本持平。
七、我镇小区物业管理存在的问题
1、没有正规的物业管理，未成立业主委员会，小区物业管理比较混乱。
全镇12个小区中，只有祥瑞花园小区成立业主委员会，2个高层小区为新建小区，暂未成立业主委员会。剩下的9个小区均未成立业主委员会。主要是因为此类小区自20xx年建成以后，小区开始引进物业管理模式，由开发商制定物业管理人员来管理物业，，但由于物业管理人员自身素养的偏低，是的无关于业主的矛盾纠纷越来越严重，对提供的服务越来越不满意，
最终开发商撤下所有的物业管理人员，由业主自行管理。目前9个小区基本上都是由业主选1-2个人作为小区的物业管理人员，即为小区的清洁工，又为小区的保安，只负责小区的清洁卫生、看家护院，对小区的民事纠纷、工程维修基本都交给社区或者镇政府，增加了社区的工作量，反过来问题没有解决好，业主还不满意。业主意识较差，物业管理得不到群众支持。
2、部分小区物业管理费收费难。
12个小区，除了2个高层电梯小区物业费收取按照重庆市物价局核准外，其余10个小区物业费基本上是按照建筑面积来收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于没有正规的物业管理公司收取物管费，也没有业主委员会，业主自身市民意识不强， “花钱买服务”的意识比较死板，比如说有的小区业主开始交了物管费，但是由于某些业主没有交导致心里不平衡，或者说自己过分要求得到更多的服务而没有提供，继而开始不交物管费；有的是口头说交，但没有实际行动。
征收的物管费用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人员的工资统一由物管公司发放，2个高层小区目前的经营情况基本上都是公司要倒贴，像阳光佳苑，17个物业管理人员每年的工资发放达到30多万，而物管费全额收取才有24万多，资金缺口近8、9万元，其他如小区内水电费用，公共设施维修费用也由物管公司缴纳。没有正式物管公司的`，像祥瑞花园小区有业主委员会，费用由委员会统一支付保安和清洁工的工资，剩余的作为小区内的维修费用；其他小区的物管费，能收上来的交由社区管理，然后按时给保安或者清洁工发放工资，有的小区也会楚翔缴纳的物管费用不够支付保安或者清洁工工资的现象，导致小区无物管。
3、集资房小区成政府包袱。
某些小区（如祥瑞花园小区）开始修建的时候为集资房，业主没有购
买大修基金，目前房屋因工程质量问题，外墙脱落、房屋漏水、消防管道破损等修葺的资金没有着落，实际上成了政府的包袱。
4、规划超前性不够，车位配备普遍不足。
由于开发时间较早，规划超前性不够，业主生活水平的提高，购买私家车的人员越来越多，导致镇内大部分小区车位配备不足。12个小区除了2个高层电梯小区有自己的地下停车位，其余十个小区都没有统一的小区车位，小区内车辆乱停乱放的现象比较严重，甚至有的车子停到了小区周边的公路上，增加了城市管理的任务。
八、造成问题的主要原因
1、业主市民意识不强，业委会难成立。
业主自身市民意识不强，是各小区未成立业主委员会的一个重要原因。随着生活水平的稳步提高，部分农民“洗脚上田”，在掘到“第一桶金”后在镇里的小区置业，变成了“业主”。但其固有的一些小农意识并没有因为成为“业主”而被抛却，比如擅改房屋结构、私拉乱接电线、乱养猫狗宠物等；对物业管理则爱理不理，一不高兴就拖欠物业管理费，或到管理处大吵大闹，严重的就堵塞小区门口。“物业是服务，花钱买服务”的共识还没有成熟或者理解得比较死板。但这些业主却没有组建业主委员会，联合起来与物业管理公司平等沟通的意识。
2、历史遗留问题未有效解决，多方矛盾纠缠不清。
许多小区当时开发商出售房屋的时候并没有要求购房者购买大修基金，现在开发商房子修好之后，指定的物业管理人员也没有继续做下去，业主选定的保安兼清洁工又只负责小区的清洁卫生、看家护院，对小区内的工程方面的问题，开发商拿已过保修期的借口来搪塞，不予修补；没有大修基金，像外墙脱落，外墙漏水等现象业主也很难自行筹集资金进行修
物业管理的调查报告2
近年来随着房地产市场繁荣发展，我市新开住宅小区不断增多，加之原来的老旧小区，使得我市物业管理工作的重要性越来越突显，小区居民对物业方面反应的问题也越来越多，借机关工委要每名机关干部践行党的群众路线教育活动，深入基层进行调研要求之机，就我市小区物业管理方面展开了调研。现将调研情况报告如下：
一、 我市物业管理工作的现状
㈠小区物业管理的基本情况
物业管理这个行业随着我市近年来的住宅小区的不断增多而显得越来越重要，它关系到千家万户，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事业管理办公室，主管和规范北镇市物业管理行业，通过采取物业公司申报考核机制、建立专项维修基金制度、成立业主委员会、颁布相关法律法规等一系列措施，将全市的物业管理工作逐步推向法制化、规范化。
目前，我市楼房建筑面积245万平方米，其中住宅面积为175万平方米，办公面积40万平方米，商业面积30万平方米。有住宅小区147个，有28个小区由物业管理企业管理，其余小区部分由所属单位管理，部分由业主自行管理。
我市物业管理居住面积已有90万平方米，9家物业服务企业取得物业服务企业资质，物业从业人员80人取得从业资格证书，新建小区物业覆盖率达100%，我市的物业管理工作从过去的建管不分，到现在的建管必分、逐步走向市场化的管理模式，为提高物业服务质量，树立良好城市形象，发挥重大作用。
㈡住宅小区的特点
1、住宅小区档次差距大。从小区配套设施方面看，既有新建的设施齐全、有专人管理、绿地率高的高标准小区（例如盛华苑小区等），也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区，小区楼间距小，绿化少，车位少，无人管理，物业形同虚设。
2、老旧小区遗留问题多。由于历史的原因和客观条件限制，我市部分居住小区建成时间较长，遗留问题多。有的小区基础设施差，配套不齐全；有的小区建设规模小，相关手续不完备；个别小区还是敞开式的，给物业管理工作带来一定难度。
二、存在的主要问题
１、物业管理服务行为不规范。尽管我市很早就成立了公共事业管理办公室对物业行业进行管理，也出台了很多政策和法规，例如《北镇市物业管理办法》对我市物业管理方面进行指导和约束，但是由于物业方面的广博性与繁杂性，我市对物业管理企业的管理和培训还远远不够，普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象，从业人员整体素质不够高，服务水平参差不齐。大部分物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差。
２、费率不统一，老旧小区物业管理服务收费率低。从物业管理服务收费标准方面看，从1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。从物业管理费收缴率方面看，收缴率高的如“港宇花园”达到98％，而有的老旧小区收费率低，更有甚者没有物业，只是业主自己交一点费用，用来作为垃圾清理和雇佣打扫楼梯的人工费用，造成收费难的原因是多方面的，一是物业管理企业服务质量不到位。二是低收入群体经济承受能力有限。三是业主反映的问题得不到及时解决，引发居民不满情绪而影响交费。四是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。五是各个小区标准不一，收费高的与收费低的相比认为不值，不愿主动交费。
3、业主大会、业主委员会组建难且运作不规范。业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。具了解，我市大多数小区都没有成立业主委员会，有些问题只是个别业主私下向物业反映，而不代表集体的诉求。造成这种现象的原因是：一是大多数业主认识不足，新的小区设施、管理要好一些，多数人认为没有必要；部分老旧小区开发的较早，那时没有专门的物业，只是开发商代管，由于赢利不高或收费率低等原因，对小区弃之不顾，造成无物业管理的现象，其业主认为业主委员会更无必要，造成业主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数较多且相互之间大多又不熟悉，组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度。三是业主参与意识不强，即使有业主委员会，其成员组成复杂、人员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。四是有些个别小区业主委员会虽然建立，但运作不够规范，管理机制不健全，无法真正地发挥其作用，最后不了了之，形同虚设。
4、物业行政管理体制尚未理顺。行使对小区物业行业管理职责的是市住建局下属的公共事业管理办公室，但这种职能指导性的职能居多，对物业公司真正约束的作用没有真正发挥出来。此外，物业管理涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门，有时各种矛盾交织在一起，仅靠房管部门难以协调各方，容易造成物业纠纷投诉率高、调解率低的局面。
5、无物业管理的个别住宅小区物业维护、管理问题日益突出。我市尚存很多老旧小区，最早追溯到家属楼的时代，大多配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严重等问题，加之规模小，户数少，大的物业公司不原接手，这些旧住宅小区目前尚无法开展物业管理，其中存在的诸多问题已成为广大业主反映强烈的'热点、难点问题。
三、意见和建议
针对物业管理中存在的困难与问题，为了进一步加强我市物业管理工作，提高物业管理水平，提出如下意见与建议：
1、要完善物业管理源头监管。市政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作，认真落实各项监管措施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。一是市工商、建设等部门应广泛征集社会各界的意见和建议，着手制定物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、服务标准、合同期限、服务费用，以及双方的权利、义务、责任，进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。二是集中组织各个物业公司学习相关规范内容，组织物业相关人员进行培训，让其持证上岗，并要求物业公司保障其合法权利，减少人员的流动性，让其服务能高效、持续、稳定。第三，要健全完善物业管理各项制度，建立市、乡镇、居委会、公事办等部门的综合协调和矛盾纠纷调处机制，将物业管理纳入社区建设统一管理，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的物业专项维修资金的缴交、保存与使用的新型工作方法，确保专项维修基金的足额归集和合理使用。
2、统一标准，提高服务收费率。制订统一的服务规范的同时制订统一的收费标准，提高或变动收费标准时要征求广大。
物业管理的调查报告3
一、物业管理企业
1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。
4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。
5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。
7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。
8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置。
补充：
物业管理的水平与小区居民的生活息息相关，小区居民都希望有一个好的物业管理机构，但是，总是事与愿违。物业管理工作不遂人意，也不能去怪物业管理工作人员，他们的工作也很辛苦。主要是有的居民小区缺少物业管理的“把关人”，以致缺少小区民主管理的“实施人”，各方面的工作缺少监督，也就缺少规范，显得乱哄哄了。我们必须重视以下几个问题:
一，选举产生业主委员会:由小区居民中挑选作风正派，肯为大家工作，责任性强的居民代表，经过民主选举产生业主委员会。业主委员会代表所有的业主，对物业管理工作进行监督，维护业主的合法权益。业主委员会成员一定要在业主中有威信，办事不徇私情。选举一定要符合选举办法。决不能随随便便地一投票就算数。业主委员会产生以后，要树立它的威信。虽然它是民间产生的机构，由于它和居民的生活关系密切，必须对它给予充分的重视。没有业主委员会，就谈不上如何加强物业管理工作。
二，小区内的车辆停放工作要充分听取业委会和居民群众的.意见:小区内的车辆停放问题常常成为居民之间纠纷的来源，有的物业干部也觉得十分棘手，纠纷两边，难免要得罪一边。有了业主委员会这个问题就比较容易办。如一个居民小区停有几辆大型货运汽车和大巴士，这些车辆由于车况较差，启动时噪音很响，影响居民的休息和睡眠。居民把意见反映给业主委员会，要求禁止大型车辆停入小区。在业主委员会和大型车驾驶员沟通的时候，他们表示很难接受，通过业主委员会的反复做工作，并为他们落实了停车地点，终于实现了大型车不再进小区。又有一次，部分驾驶员要求减少绿地，增加停车位，业主委员会就把这个建议交全体居民讨论投票。结果大多数居民不同意减少绿地，增加停车位的建议。从而把这个建议否决了，确保了大多数业主的权益。业主委员会就是这样一个小区里的当家人。关系到居民们生活的大事，都要经过他们去做，去落实。有了业主委员会，小区的管理工作顺畅多了。
三，小区的资金使用监督工作:业主委员会代表业主监督物业管理的。
物业管理的调查报告4
为了贯彻落实市委市政府关于加强对物业行业的监督管理，解决物业服务中的突出问题，努力改善城市人居环境，实现建设宜居城市的目标。根据区政府的安排，我们对全区56个小区，18家物业公司的基础情况进行了详细的调查，调查情况如下：
一、基本情况
我区共有物业公司18家，其中具有一级资质的物业公司1家；二级资质的3家；三级以下的14家。物业公司物业费收缴率达到90%的1家；达到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家仅能达到20%。
我区现有物业小区56个，楼房937栋楼，住户70479户。无物业公司管理的散楼有97栋，住户5854户。其中省级示范小区15个；市级示范小区18个；其它小区19个。
二、存在的主要问题
（一）管理体制不顺畅，人为增加了管理难度。
政府行业主管部门的职能、权利、义务不明晰，权利过于集中在上边，形成了区级政府物业管理部门有人力开展管理工作、事实上却无力去管，而市物业管理部门有权管、却无人管的局面，人为地设置了管理障碍，增加了管理难度。物业管理工作的重点在基层，管理的主体也应该在基层，只有这样，管理工作才能做到经常性、连续性，才能形成良性循环。因此其主要职能也应该体现在基层，事实上《物业法》也是这样规定的。按照物业法的有关规定，县区物业管理部门应该具有对物业企业监督、检查、考核、资质初审、以及处罚等职能，这些职能是政府物业行业管理部门最基本的监督物业企业履行自身职能的有效手段。但区物业办成立后，市里下放给区物业办的职能中，不具有对物业企业的资质初审（物业公司准入和退出初步审查审验权）和对物业企业违规处罚的职能。这就无法保证县（区）政府有效监督物业企业履行职能的效力，因此物业企业的管理问题、服务问题就无法有效得到解决。同时，区政府虽然成立了物业办，但没有相应的办公经费、没有公务车辆，无法实现有效的、经常性的管理。
（二）制度法规不完善，开展工作无依据。
物业行业系统（包括政府行业主管部门、物业企业和业主委员会）制度不健全，法规不完善，就不能依法实施有效管理和服务。主要体现在：一是政府物业管理部门没有健全的对物业企业进行监督、检查、考核的制度，致使物业企业大多处在自由管理，随意服务的无约束状态，只有出现问题时，才有人去过问；二是物业企业即便不履行服务的职能，政府也没有对其实施处罚的有效手段和依据，长此以往，问题越堆越多；三是物业企业对业主私自搭建、拆改、违章建设等问题没有有约束力的监督手段和解决问题的法律依据，致使业主私搭乱建、私拆乱改等行为屡禁不止，危害极大。这些问题说明，在物业管理实践中，法规建设远远落后于住宅建设速度，制度和法规不健全，上述问题就会长期存在下去，物业管理和服务工作就无法实现依法有序开展。
（三）物业管理不规范，服务水平不高。物业企业内部管理不规范，整体服务水平较低，业主与物业企业之间矛盾重重，互不理解，导致了物业企业收取物业费成了难题，而物业费收不上来，服务就更上不去，长此以往，恶性循环。我们调查过的物业公司没有一家能将收费情况、费用使用情况、服务内容和收费标准等重要信息进行公开。到现在，几乎全部业主对物业公司应该收取那些费，收费标准是多少，开展了那些项目的服务，收取的费用是如何使用的不清楚。这些信息不公开，一方面暴露了物业企业管理不规范的问题，另一个侧面反映了物业企业没有很好的树立“以人为本，服务第一”的理念。由于缺乏这样的理念，物业公司的服务不到位、服务质量差、业主不主动缴费、不愿意缴费的问题就成了制约物业管理水平提高的老大难问题。通过调查得知，我区除车辆厂物业公司缴费率达到90%以上外，其他公司多数连70%都难以达到，长此以往，形成了“服务不到位、业主不交费、服务更不到位，业主更不缴费”的恶性循环。尤其是老旧小区，问题更为突出，有的物业公司干脆关门走人。在我区，最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的景南小区开发商卷走房屋维修基金的问题；景南4号楼房屋无产权的问题至今无法妥善解决。
（四）老旧小区基础条件差，管理上不去。
我区老旧小区基础条件差，历史欠账多，开发商遗留问题多，导致多数老旧小区管理跟不上，甚至是无物业管理。在我区，根据基础条件可把小区分为三类：一是缺乏物业管理配套设施的.老旧住宅区，占全区物业管理住宅区面积67%；二是实行半封闭管理的住宅小区，占全区物业管理住宅小区面积的23%；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全区物业管理住宅小区面积的10%。其中，老旧住宅区面广量大、建设标准普遍不高、历史欠账多，小区功能不完善、硬件建设差、设施和设备老化、物业费收取比率低、房屋维修基金缺失、开发商遗留问题多等问题十分突出，这些问题长期得不到解决，物业管理在这些小区无法正常开展。
（五）物业企业准入不规范，缺乏相应的退出机制。在我区18家物业企业中，具有二级以上资质的物业企业仅有4家，三级以下资质的物业企业多数不具备开展物业服务的能力。这些物业公司几乎全部是过去开发公司派生出来的子公司，大多没有通过正规的渠道进入物业管理行业，公司管理不规范，服务不到位的问题成了普遍性的问题。加之政府在行业管理的过程中，没有引入竞争机制，没有建立相应的退出机制，致使物业企业管理不规范、服务的随意性大，交叉管理问题严重，重收费轻管理问题突出。在我区，甚至有两家物业公司管一个楼、一个小区的现象。
（六）业委会成立难，群众参与度低。
由于物业管理在我市和我区还处于发展时期，参与物业管理的业主委员会更是新生事物。各小区业主对业主委员会组织普遍不了解，缺乏主人翁意识，对成立业主大会参与物业管理漠不关心，再加上如今的小区业主来自四面八方，情况互不熟悉，利益诉求不尽相同，因此大多数人对此抱有事不关己、高高挂起的无所谓心态，导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。有的小区即使勉强成立了业主委员会，但由于缺少敬业、富有号召力的业主委员会组成人员，平时疏于活动，形同虚设，没有发挥其应有的作用，更无法实现真正意义上的自治管理。另一方面，由于业主委员会的法律地位并不十分清晰，许多棘手问题难以处理，作为自治组织的业主委员会难有大的作为。
三、解决物业管理问题的几点建议:
（一）进一步理顺体制，增强管理效力。
物业管理工作要想从根本上得到改善，必须从体制机制入手解决问题。为此，政府必须下决心把物业管理的职能下放到便于实施管理、能够形成管理效力的基层政府物业管理部门；必须使基层政府在管理物业行业的过程中，具有有效的、科学的、合理的、可行的管理手段，只有这样，才能从根本上解决体制不顺、管理不畅、效果不好的局面。同时，市政府在批准各区成立物业办的同时，必须把办公经费和交通工具列入财政运算，确保工作能正常运行。
（二）建立健全制度，完善配套法规。
健全必要的工作制度，完善配套的法律法规是做好物业工作的根本保证。一是要在政府物业管理部门建立健全对物业企业检查、考核、年审、奖惩等必要的工作制度，通过健全的制度保证，促进物业企业管理和服务的规范化。二是在物业企业内部进一步完善管理机制，开展规范的管理和服务，向社会公开收费、服务、收费支出等重要信息，通过向社会公开这些信息，让业主明明白白交费，清清楚楚接受服务。只有这样，物业公司和业主之间才能建立相互信任、互相理解的平等关系。
（三）政府要主导老旧小区改造，逐步解决问题。政府作为物业市场的管理和协调主体，必须对确保物业市场的健康发展肩负起必要责任。在我市和我区，由于对物业市场的认识、管理、以及在房地产开发过程中遗留的各种问题，导致了老旧小区基础条件差，历史欠账多，管理跟不上。如果政府不下大决心、加大投入，这些问题就会长期困扰我市物业市场的健康发展，我市建设宜居城市的目标就不会顺利实现。因此，政府在通过房管、规划、建设等部门加强对房产开发行为的约束的同时，要加大对老旧小区基础设施建设的投入力度，改善老旧小区功能不全、基础设施老化等问题，逐步改善老旧小区的居住环境，从而促进我市物业市场走上健康发展的道路。
（四）规范物业市场，建立竞争机制。
物业市场的供需主体是物业管理企业和业主，而物业市场的协调主体是政府及其行业行政主管部门。因此，政府有责任通过制定政策、完善法规、加强监管、改进服务等途径，积极营造规范的物业管理市场氛围和经营环境。政府要依据有关的法律法规，根据我市物业管理实际，严格、科学的把好物业企业的准入和退出关，建立科学的激励和竞争机制，杜绝开发商建一处楼、诞生一个物业公司和一个小区、一栋楼房多家物业公司管理的不规范管理现象。要在物业企业之间建立必要的竞争机制，建立严格科学的退出机制，让物业企业之间感受到竞争的压力，逐步提高物业企业的管理水平和服务水平。
（五）加大宣传力度，逐步提高认识。
全社会（包括政府各部门）必须进一步提高对物业工作重要性的认识，增强关心物业、支持物业的责任感。现代物业管理包括“保安、保洁、保绿、保修、保养、保管及其他服务”等诸多职能，是一个性质十分特殊的综合性服务行业。对政府来说，物业是新时期构建和谐社会的重要因素，物业企业客观上承担了不少基层政府的职能，是城市管理的重要组成部分，是部分政府职能市场化的表现形式；对市民而言，物业维护了家园的舒适安宁、洁净美丽和整洁有序，有效地提升了居住环境的生活品位。良好的物业是小区房地产开发积聚人气的重要因素，也是使房产长期保值增值的重要原因。因此要在全社会中广泛宣传物业管理在现代生活中的重要作用，特别要提高各级领导干部的认识，努力营造有利于物业发展的良好氛围。要切实提高物管行业、物管从业人员的地位，让物业管理人员享受到与之相适应的政治和生活待遇。
（六）依法成立业委会，逐步理顺供需关系。
在全区范围内，依法成立业主委员会，逐步理顺社区居委会、业主委员会和物业企业三者之间的关系，在物业管理上，形成良性互动。社区居委会和业主委员会都是小区居民的自治组织，这两个组织是街道社区和小区业主利益的维护者和实践者，而物业企业是在社区居委会和小区业主委员会监督下提供物业管理和服务的企业。一方面要发挥社区居委会和小区业主委员会的主观能动作用，增强他们的责任意识、维权意识和监督作用，另一方面通过政府行业主管部门，协调好、理顺好社区居委会、业主和物业企业之间的各种关系，使社区居委会、业主委员会和物业企业之间建立良性互动的关系，从而促进物业管理和物业服务进一步规范化、合理化。
物业管理的调查报告5
今年以来，为了切实加强汉江水源地保护，有效改善农村人居环境，县财政局经过充分调研，制定印发了《关于运用一事一议财政奖补政策支持农村人居环境治理的通知》，为全县农村环境卫生综合整治提供了保障。但随着城镇化进程的快速推进，县城常住人口急剧增长，城区环卫保洁工作量日益增加。为彻底改善城区环境，提升城市品位，推进国家卫生县城和园林城市建设，据实保障县城环卫投入，我们对城区环卫管理运行情况进行实地调研，通过核查近年来财务收支，对照设施配套和管理需求，了解管理现状，分析矛盾和问题，并提出对策建议，以供决策参考。
目前，我县城区主街道的环卫保洁清运及垃圾处理厂的运营管理主要由县环卫所负责，县城背街小巷的环境卫生则由池镇各社区220名公益岗人员负责日常保洁。县环卫所由池镇政府实施日常管理，编制隶属住建局下属事业单位，现有正式职工30人，聘请环卫工人126人(其中：符合享受并统一缴纳“四险”人员90人），现有垃圾清运车辆20辆（其中：垃圾运输车9辆，洒水车1辆，小型垃圾收集车9辆，垃圾装载车1辆），负责城区主街道环卫保洁、所有垃圾清运，垃圾处理厂及城区38所公厕的运营管理。
近年来，县环卫所克服人员少、任务重、经费紧、保洁面积不断扩等实际困难，实行“划片包干、责任到人、跟进监管、绩效考核”，管理模式逐步趋于规范。全体管理和保洁人员发扬不怕苦、不怕累、不怕脏的精神，主动承担县城“双创”工作的主力，为城区居民提供干净舒适的环境付出了艰辛工作，为创建卫生县城做出了巨贡献。
（一）收入情况。
城区环卫投入分为三部分：即县财政预算、每年收取垃圾费收入和人社部门拨付的再就业及公益岗位补助，从近几年实际收入看呈逐年递增趋势。 20xx年城区环卫经费收入535万元，其中：县财政预算175万元，当年收取垃圾费收入255万元，人社部门拨付再就业及公益岗位补助105万元。
（二）支出情况。
1、20xx年环卫经费当年实际支出528.65万元，主要分为三部分：
（1）城区环卫保洁正常支出480.65万元。其中：126名环卫工人工资184.44万元，环卫工人降温、加班及法定节假日加班费24.88万元，90名环卫工人“四险”支出107.33万元(含个人应缴部分,全部由单位负担)，环卫工人劳保支出7万元，年终慰问支出5万元，环卫车辆燃油费75万元，环卫车辆维修费41万元，环卫车辆保险费6万元，果皮箱购置费15万元，收费人员工资及手续费15万元。
（2）公厕管护及水电费30万元。
（3）环卫所日常公用及房租费18万元。
从其目前收支情况看，现有的收入能够满足除垃圾处理厂运营经费外的支出需要，包括环卫所单位的日常运转和房租支出。
2、垃圾处理厂运营每年的支出需求约99万元。按20xx年10月2日以来试运行情况进行测算，每年垃圾处理厂运营需经费99万元（20xx年只需79万元，渗沥液处理站试运行一年费用由承建厂方承担），其中：垃圾处理厂推土机填埋工时费24万元，垃圾填埋取运覆土45万元，消杀药品费用5万元，电费5万元，渗沥液处理站年运转经费20万元。
3、按政府会议要求再增加20名环卫工人年需工资27万元。
（一）城市市容环境统一管理的机制尚未形成。目前，我县市容市貌日常执法监管由规划局下属的城市综合执法队负责，城市绿化、创建园林城市由住建局负责，城区主街道环卫保洁及垃圾处理厂运营由环卫所负责，背街小巷环卫保洁由池镇负责，创建卫生和园林县城由双创办总牵头。城市市容环境管理由多个部门负责，随着“三镇一体化”县城建设的不断推进，加强县城市容环境的统一管理势在必行。
（二）县环卫所的管理体制亟待理顺。按县编办文件通知，县环卫所编制在住建局，年度考核也在住建局，而人员和经费由池镇实施管理，目前环卫所的管理体制不利工作有效开展。
（三）城区环卫管理覆盖面需要扩。随着我县城镇化快速推进，县城常住人口剧增，城区街道骨架逐渐拉，目前保洁范围已不能满足城市发展需求，逐步扩城区环卫管理覆盖面已势在必行，保洁力量还需加强。
（四）环卫经费收支管理仍有待加强。一是政策性规费还没有按完全收缴到位。仍有部分居民、商户、企业的生活垃圾费未按政策征收到位，而城市建设骆保洁费至今仍没有启动征收。二是环卫经费支出虽然池镇也实行了“三审一签”报账管理，但车辆维修、保险等未按规定实行政府集中采购，环卫工作经费帐务核算不太规范。池镇只拨付环卫所正常的'人员经费，应由池镇保障的环卫所机关公用经费挤占正常的环卫工作经费。
（五）环卫工作的科学化、精细化管理水平还需提高。近几年环卫工人工资虽有所调增，但仍显偏低。环卫所虽然制定了岗位职责及绩效考核管理办法，按有限资金投入是否发挥对等效益来看，每天支付的环卫工资报酬应达到的环卫
标准，缺乏科学、规范、精细的考核衡量标准。
（一）建立系统性的城市管理机制。在机构过程中，整合分散在各部门的职责，成立统一的市容环境管理工作机构，借鉴外地城市管理的先进经验，树立经营城市理念，共同管理好我们的家园。
（二）理顺环卫所的管理体制。建议将县环卫所的人员、经费随编制划归一个部门统一管理，环卫工作经费和机关运转经费分别纳入国库集中支付管理。
（三）严格收费管理。一是建议政府按照相关规定尽快研究启动骆保洁费征收，每年所征收资金全部用于垃圾处理厂运营。二是要严格按标准征收居民、商户和企业的垃圾处理费。严禁随意减免，做到公平征收，确保应收尽收，所收资金全部用于保障城市环卫工作。
（四）逐步扩城区环卫管理覆盖面。顺应城市发展需求，逐步扩城区环卫管理覆盖面，根据需要增加保洁人员。
（五）保障垃圾处理厂运营经费。建议将每年收取的骆保洁费约100万元左右，全额用于垃圾处理厂运营，不足部分纳入县财政预算，垃圾处理厂工作人员，若再增加聘任20名环卫工人，建议从146名环卫工人中调剂使用。
（六）规范环卫经费核算。将环卫所机关经费和城市环卫保洁工作经费分开，专帐进行核算，严禁出现挤占，环卫经费要优先保障环卫工人工资、环卫车辆费用和垃圾处理厂运营开支，对环卫车辆维修、保险和环卫设施购置要严格实行政府采购管理，对车辆维修、加油要制定严格详细的管理制度。
（七）实行精细化管理。环卫所要对骆清扫、保洁，公厕保洁，垃圾填埋等工作制定科学的管理机制和具体的日常考核标准，定岗定责绩效考核，安排专人加强巡查监督，定期通报，与工资报酬挂钩，确保每花一分钱都发挥应有效益。（作者雷启平系20xx县财政局局长；刘勇系公产局副局长；王修盛系农村公益项目管理股股长）
物业管理的调查报告6
一、社会力量办学的主要形式和税收管理现状
(一)从规模上看。社会力量办学从规模上看，规模较大的有民办学校，规模较小的有各种社会力量办的培训。民办学校逐步形成了多层次、多门类、多形式的办学体系，既有高等层次学校，又有中等专业学校，也有普通中小学、幼儿园。既有企事业单位、民主党派、社会团体办的，也有公民个人办的，还有中外合资办的。民办学校手续较为齐全，较为稳定。
(二)从形式上看。社会力量办学从形式上看,可谓灵活多样、杂乱多变：
1、为解决社会就业而开办的各类岗前技能培训班。主要培训对象是下岗职工、待业青年、农村进城的剩余劳动力。这类培训班大部分取得许可证，办班地点、时间、授课人员较为固定;
2、为职称评定或职务晋升开办的各类考前辅导班。通常由各级别的行政机关、事业单位组织创办，培训对象主要是准备参加职称考试、专业技术考试的各类社会在职人员。这类办班多数是以组织名义聘请几名社会专家学者临时开办，具有一定的周期性;
3、一人牵头，几人搭伙的各种特长培训班和家教大军。主要培训对象是在校的中小学生及幼儿园小朋友，培训形式多采取短期培训和临时辅导相结合，属第二职业劳务创收，其流动性和隐蔽性较强，不易控管。
(三)从管理上看。从政府对社会力量办学的管理上看，有两种情况：
1、举办实施学历教育、学前教育、自学考试助学及其他文化教育的民办学校，由县级以上人府教育行政部门按照国家规定的权限审批;
2、举办实施以职业技能为主的职业资格培训、职业技能培训的民办学校，由县级以上人民政府劳动和社会保障行政部门按照国家规定的权限审批，并抄送同级教育行政部门备案。
现在，石家庄市桥西区在教育和劳动部门登记注册的社会力量办学的有41家(主要是外语、艺术、电脑、医疗美容、驾驶、人力资源等培训学校)，另有还有一些未在主管部门登记注册的'单位、个人和利用假期为学生补课办班的教师以及家教人员，但是,办理税务登记的却只有十多家。在税收征收方式上，对规模较大，且有建账能力的，采取的是按账征收;对规模较小，且没建账能力的，实行的是定额征收。有的临时性办班者虽然办理了税务登记，但由于办班时间和场所不固定，税务机关很难进行有效的征管,对不办理任何手续的办班者更是控管乏力。今年上半年，我局仅征收相关税收8万多元。由此可见，对社会力量办学的税收管理亟待加强。
二、社会力量办学税收征管不到位的原因
(一)、办学者纳税意识不强。有的对有关税收政策不了解，片面地认为，只要经过有关部门批准就是合法了，办学不应该纳税;有的受利益驱使，只为赚钱，不但不积极主动地纳税，反而有意逃避纳税。
(二)、办学形式五花八门，难以进行有效的税收控管。目前，社会力量办学按功能分，主要分为素质型、技能型、提高型、培训型;按时间分，分为长、中、短期和临时性办学。办学形式既有合伙办学，又有单独办学，授课人员既有专职授课教师，又有大中专学生。除了规模较大的民办学校外，还有以家庭住宅为固定场所的长期授艺班，也有高考前开设的临时补习班。这些补习班的特点是可应时开办，也可随时停办，具有较强的随意性，场所也不固定，且收入多以现金形式，税务部门很难掌握。有的采取前店后校的形式，如一些音乐学校，在出售乐器的同时，进行培训和教学，业主在申报纳税时只申报缴纳商品销售收入应缴纳的税款，对培训教学收入却故意隐瞒。
(三)、部门协作不够密切。有的主管部门未能对社会力量办学者进行有效的管理和监督，比如，在资格审查和年检方面，没把是否依法纳税作为资格审查和年检的一项主要内容，只是以收(费)代管(理)。还有的主管部门只从部门利益考虑，担心社会力量办学者因缴税而不能向其交纳管理费。因而，对税务机关的相关检查和调查不能很好地配合和支持，不能及时、准确、全面地提供相关资料。
(四)、参加学习、培训的人员配合意识差。由于参与学习培训的人员心态不一，而不能很好地配合税务机关的税收征管。学员的学费大都是由自己支付，不报销，加上索要发票的意识不强，因而，有些学员不向办学者索要合法发票，给办学者造成了偷税之机，税务机关未能对此实现以票管税。另一方面，税务机关在向学员进行调查时，有的学员怕给自己带来麻烦，影响与办学者的关系，故不愿提供真实的有关情况。
三、加强社会力量办学税收征管的措施
(一)、加大税收宣传力度。采取多种形式，有针对性地对办学者、学员，以及有关部门搞好专项宣传,提高办学者的纳税意识，提高学员的索票意识，提高有关部门的协税意识。
(二)、摸清底数，搞好重点人群监控。税务部门与学校加强沟通和联系，摸清经常参与校外办班、家教的教师和名牌教师、热门科目教师等相关情况，并建立档案，对重点纳税人实行重点追踪管理，进行有效监控。
(三)、加强部门协作配合。一是建立税务反馈制度，各有关部门应当定期将有关情况和信息传递给税务部门，使地税机关能够及时全面地了解和掌握有关情况;二是签订责任状。形成齐抓共管的良好氛围。可由政府出面与教育、劳动部门签订协税责任状，进一步增强这些部门做好协税工作的责任感和紧迫感;三是强化管理和监督，把是否依法纳税作为资格审查和年检的一项重要内容，对不能依法纳税的，不予进行资格认定和年检。通过实行这一机制，促使办学者依法纳税。
(四)、推进家教公司化。针对家教随意性大、收入难以掌握的特点，可实行家教公司化，将家教人员纳入统一管理，需要家教的直接与公司联系，将聘用费交入公司，相关税收由公司统一缴纳。这样，既可减少和杜绝这方面的税收流失，也可促进家教行业的健康发展。
(五)、推行xx，实行以票控税。在此方面，可借鉴饮食业有奖发票的做法，调动交费者索要发票的积极性。
(六)、制定和完善行业税收征收办法。可比照对饮食、娱乐、建筑等行业的税收征管办法，制定和完善该行业的税收征管办法，强化征管，加大征收力度。
(七)、加大检查力度。定期或不定期地对各类非基础教育学校和～开展税收专项检查。对有涉税问题的要依法处理，对影响大的可进行公开处理和曝光。
(八)、建立和完善举报制度。完善举报设施，公开举报电话号码，认真落实举报奖励制度，进一步激发和调动群众举报的积极性。
物业管理的调查报告7
物业管理与老百姓的生活息息相关，近年来，随着城市建设的快速推进，居民对加强小区物业管理的要求越来越迫切。我社区虹桥一、二村自去年经老小区改造后引进物业进驻小区管理已一年时间了，针对一年来物业管理情存在的一些问题进行了调查与思考，现将调查情况分述如下：
一、一年来物业管理取得的成效
1、物业管理观念日益得到重视。由于物业管理联系着千家万户，与居民群众的日常生活息息相关，已成为政府、社会、居民关注的热点。随着我市人民生活水平的不断提高，人们对生活质量的要求也会不断提高。所以，居民、社会、及政府对住宅小区的管理要求也随之提高。现在是否有一家拥有品质高、服务好、信誉佳的物业管理企业来为住宅小区服务已普遍成为居民百姓购房时重点考虑的内容了，开发建设单位同样也经常把小区今后拥有优良的物管企业服务作为其售房时的一个重要卖点。在小区交付入住后，广大居民百姓也非常关心其居住小区的物业管理状况，开始积极参与到小区内的各项物业活动中来。同时，政府也不断加大力度，进一步引导和规范物业管理市场，并积极筹措资金改善老小区环境，将其纳入物业管理范畴。整个社会对物业管理的意识和观念相对前几年来说有了很大的改进，物业管理日益得到大家的关注和重视。
2、老小区物业管理有了改善。为改善旧住宅小区的居住环境，实现旧住宅小区基础设施和环境改造的目标，我市近几年投入大量的资金，加大了服务水平。
3、业主委员会过分强调维权，忽视对业主责任与义务的教育。业主委员会是业主大会的执行机构，是全体业主的“代言人”。目前，一些小区的业主委员会在维权中却采取了不正当的形式，忽视了法律法规允许的维权范围和形式。业主委员会也忽略了自身对业主的.教育和引导责任。
4、物业管理收费较难。一是对服务不满抵制交费。业主对服务的不满，常常以不交物业费的方式表达。如虹桥一村二村物业费收取率为78％。二是低收入群体经济承受能力有限，不愿交费。三是老小改造遗留问题影响交费。业主对房屋质量缺陷等开发遗留问题不能得到及时解决不满，直接影响着物业费的收取，有些居民因对改造质量不满、没有停车位等遗留问题得不到解决而拒交物业费。
二、对策措施和建议
1、加快物业管理法制建设，完善物业管理政策。同时，根据我市的实际情况尽快制订一些符合老小区的规章制度，建立完善的物业管理政策制度体系。使物业管理尽可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循环的道路。
2、大力搞好物业管理宣传，优化物业管理环境。随着我市人民生活水平的不断提高，人们对生活质量的要求也会不断提高，城市的品位和城市的档次也在提升，所以，居民、社会、及政府对住宅小区的管理要求也随之提高。因此，我们社区要从管理的角度来讲必须对物业管理有一个更高的标准，将物业管理的各项要求、有关法规政策，通过各种宣传途径向居民、社会、政府解释、公布。让广大群众了解什么是物业管理，它的要求是什
物业管理的调查报告8
为深入贯彻中央关于加快发展服务业的重大战略部署，全面树立和落实科学发展观，为政府研究制定行业政策提供参考，为有关部门加强行业指导提供依据，中国物业管理协会于20xx年二季度开始，通过网上填报的形式组织全国各地开展了物业管理行业生存状况调查。截止20xx年12月底，完成网上调查信息数据填报的企业总数为4600家，调查面覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。现将初步调查的有关情况报告如下：
一、物业管理行业对社会经济发展的贡献
随着我国住房制度改革和住房商品化政策的持续推进，以及乡村城市化、城市现代化进程的加快，物业管理作为一个新兴的服务行业，近几年得到了长足发展，在经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。
（一）服务水平显著提高
为适应业主乃至社会对物业服务需求的不断增长，90％以上被调查企业都注重服务品牌的培植和运用，从简单的专项服务到整体的综合性服务，从行为规范到服务标准，从服务理念到发展战略，从传统管理到创新服务，从客户管理到客户满意，从单项的物业服务到综合的资产经营管理，服务的品质和品牌意识已在全行业深入人心，物业管理有效提高了城市管理和房地产管理水平，赢得了政府、社会和广大业主的良好赞誉。
（二）社会效益表现突出
一是支持就业再就业工程，减轻社会就业压力。物业管理作为劳动密集型行业，在消化剩余劳动力方面具有天然优势，有利于减轻就业压力，促进社会的和谐与稳定。
二是积极参与社会公共事务、协助公共秩序管理。这次被调查的企业中，协助公安部门处理治安案件共53920起，协助有关方面处理突发事件30207起，参加抢险救灾68905人次。
三是热心参与社会公益事业，自觉承担社会责任。被调查的企业中三年来有793家企业先后赞助社会事业经费4035.66万元，捐助希望工程和帮扶贫困母亲等活动经费4177.84万元。
（三）经济效益有待改善
目前大多数物业服务企业的经营规模偏小，创富能力差。近半数企业未能盈利，而且盈利企业的平均利润额仅为82.1万元，反映了多数企业生存状况的困难，缺乏可持续长远发展的经济基础。
（四）环境效益初步显现
物业管理行业在环境效益方面的作用也是十分明显的。由于物业管理覆盖了城市大部分区域，污染减少了、社区整洁了，环境优美了，生活方便了，人们的环境意识不断增强，生活习惯日益文明。
二、行业发展的基本状况
（一）企业发展情况
1981年至1994年13年间，只有268家企业成立，占企业总数的
5.82%，是我国物业管理的萌芽起步阶段，发展速度慢。1994年至20xx年13年间，共有4332家企业成立，占总企业数94.18%，是我国物业管理发展最为迅猛的阶段，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生。其中1994至20xx年10年间共成立企业2495家，占总企业数75.98%，10年间企业以每年近133%的速度猛增，20xx年以后，企业数量的增长速度放缓。。
2.以企业注册登记类型划分。
国有企业758家，占总企业数的'16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限责任公司2976家，占64.70%；私营企业348家，占7.57%；
港澳台商独资企业73家，占1.59%；外商投资企业43家，占0.93%；其他类型企业101家，占2.20%。大多数物业服务企业实现了公司制（71.24%为股份有限公司和有限责任公司），国有物业服务企业仍占一定比例，外资和私营企业比例偏低。
3.以企业资质等级划分。
一级资质365家，占7.93%；二级资质713家，占15.5%；三级资质3287家，占71.46%；其他未取得资质的企业235家，占5.11%。 以上数据说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。
4.以与开发企业的关系划分。
被调查企业中属于房地产开发单位下属物业服务企业有1260家，占企业总数27.39%；其他隶属关系的企业3340家，占72.61%。 开发建设单位下属企业占全部企业的四分之一强。
（二）从业人员情况
被调查企业的从业人员总人数772032人。基本分类情况如下：
1.以工作岗位划分。
从事管理岗位即企业管理层人员119978人，占总人数15.54%，从事操作岗位即企业一线操作工人652054人，占总人数84.46%。操作岗位人数中38.40%是秩序维护员，24.84%是清洁工，13.64%是工程维修人员，5.69%是车辆管理人员，4.44%是绿化养护人员，12.99%为其他勤杂工种。
（以管理人员为基数1，和其他工种的比例关系）
从以上数据可以看出，物业服务仍属于劳动密集型行业，从业人员中管理岗位人员较少，操作岗位人员偏多，尤其是秩序维护员所占的比例过大（近四成），这在一定程度上反映出物业管理行业对促进社会就业的积极作用。
2.以学历层次划分。
被调查企业的全部从业人员中，具有硕士研究生以上学历1622人，占总人数0.21%；本科生33396人，占4.33%；大专生89625人，占总人数11.60%；中专生147575人，占19.12%；高中以下学历499814人，占64.74%。中专以下学历所占比例和一线操作工人所占比例几乎完全相等（84%左右），物业管理行业的劳动密集型是与从业人员的低学历紧密联系的。
3.以技术层次划分。
被调查企业的企业经营管理人员中具有高级职称的6667人，占管理人员总数5.56%；中级职称32351人，占管理人员总数总数26.96%；初级职称29461人，占管理人员总数24.56%；无技术职称人员51449人，占42.92%。企业操作人员有高级技工18873人，占操作人员总数2.89%，中级技工46498人，占7.14%，初级技工80071人，占12.28%，无技术人员506612人，占77.69%。技术力量的薄弱是显而易见的,这意味着大量涉及技术水平的设施设备维护工作需要通过外包专业公司来完成，同样企业对外包单位的技术指导和监督也存在力不从心的问题。
4.以男女性别划分。
被调查企业的从业人员中，男性占64.22%，女性占35.78%。
物业管理的调查报告9
内容摘要：
住宅小区建设，是一个城市经济发展的重要标志，是政府的形象工程，德政工程，物业管理则是这项形象工程和德政工程的深化和延续，是建设城市、管理城市和经营城市的重要内容之一。重建设、重形象、更应重管理，而城市管理中的物业管理尤为重要。为了更加全面的了解物业管理企业的工作，丰富课外知识，提升自身能力，本人对附近的两个物业管理企业进行了一个详细的调查：
正文：
进入大学一年，我们不只在课堂上学习，也从生活中学习。进入大学以后，我们更直接地面临就业这个我们未来要面对的问题。但是面对几乎所有职位都“有经验者优先”的条件，我们大学生往往无所适从。而如何将我们在学校学到的理论知识与实践结合起来，便成了大学生的重中之重。为了拓展自身的知识面，扩大与社会的接触面，锻炼与提高自身的能力，增加个人在社会竞争中的机会，以便在毕业后能够真正的融入社会，我到了厦门住总物业管理公司进行实习，开始了这个寒假的调研。
在这个寒假，我有幸能够来到厦门市住总物业管理公司进行社会实践活动，对于这个即将陪伴我一个寒假并且知名度这么高的一个公司，我的心情不仅激动，而且还略带一丝紧张。所以在进入公司调研之前就仔细的上网了解下这所公司的概况，为我进入这所公司做好充分的准备。
厦门市住总物业管理公司成立于1994年，系住宅集团旗下的国有一级物业管理企业。公司现拥有一支上千人的专业员工队伍，服务公寓、写字楼、厂房、别墅、公园等各种类型物业300多万平方米，服务人群10万人以上，为目前省内服务规模最大的物业管理企业。
公司本着“团结、谦和、奉献、高效”的企业精神，坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，不断地为厦门城市的建设发展奉献自己的一份力量。成立十几年来，吕岭、金鸡亭、金尚三个小区均荣获福建省和全国优秀示范小区;芙蓉苑获得20xx年度福建省物业管理优秀住宅小区;前埔小区、团结大厦先后获厦门市物业管理优秀小区(大厦);育秀里、莲岳里、屿后里、仙阁里、吕岭、金鸡亭、金尚、前埔北、金山等九个小区先后获得省或市环境卫生管理先进集体和园林绿化考评先进单位及安全文明片区;金山、吕岭管理处荣获湖里区首届“十佳文明物业”称号，金尚、芙蓉苑管理处荣获湖里区首届“十佳文明物业”提名奖;公司还先后获得了福建省房地产品牌企业、厦门市物业管理先进单位、厦门市首届“十佳物业公司”第一名、精神文明建设先进单位、军民共建精神文明先进单位、厦门市治安保卫工作先进集体、厦门市先进职工小家、厦门市建设系统先进党组织、青年文明号等荣誉称号，得到了广大业主及社会各界的普遍好评。
十多年来，公司坚持实施品牌战略，不断改革创新，打造核心竞争力，使企业从标准化、规模化逐步向专业化、差异化、高端化转型，形成了以物业服务为主体产业，以高端物业为重点业务，以项目策划、顾问咨询、前期配套管理、教育培训为核心产品，以商务会所经营、高端家政服务为便利服务产品，以环境服务、修缮服务为辅助服务产品的多元化综合发展格局。在保持规模优势的同时，以标准化模块作业的公共服务与针对项目定制的个性化服务实现了产品品质优势与项目特色差异化优势，得到了广大业主与社会各界的广泛好评，大多数服务项目获评国家、省、市物业管理示范小区(大厦)，公司成为厦门物业行业首个福建省房地产品牌企业，在市民、专家投票选出的“厦门十佳物业公司”名列榜首。公司将持续以细致周到的服务成就温馨和谐的氛围，为树立行业标杆，引领新物业风潮，不断地追求与进取。
刚到公司的时候，我还不能完全放松。但是，面对公司工作人员的热情，我就轻松下来了，我都对这次的调研有了更高的期待。
调研过程中，我体会到了很多辛苦。有些人在读完中学就出社会工作了，或许很多在职青年都羡慕着我们这些在校大学生，我们还能在美好的校园中学习生活，他们却已经在为生活为未来辛苦工作着。我会珍惜现在的一切，为自己的未来努力。再几年就要回报父母回报社会了，我更需要努力上进。
在调研期间，我帮忙接电话、整理文件、搬东西、进行法制宣传等，感受着工作的氛围。在我参加学院的社联会时曾经做过一些类似的工作，但公司的工作更有些难度。工作有的简单有的困难，但在前辈们或者说是叔叔阿姨哥哥姐姐们的帮助下，困难的我都能一一克服过来，并且能够较好的完成自己的任务，对公司起到了一定的帮助，最终顺利的完成了作为大学生的第一次寒假调研，不仅丰富了我的寒假实践活动，与此同时也为我自己在以后的走上就业道路更增加了一分经验，让我更加明白服务的真谛。
在调研期间，适逢“十佳物业保安”评选，我还帮忙出了要贴在物业公告宣传亭的动员稿以及宣传单。看到广大业主满怀热情地加入到“厦门十佳物业保安”的评选活动中，积极投票，对物业公司工作的支持和肯定，我第一次感到一种自自我价值体现的感觉，虽然只是一件小事，但是这一张张选票亦将汇聚成无穷的力量，支持着我们树立典型，彰显先进的典范，更好的服务于业主。
物业公司今年为共建厦门做了许多事。例如携手“地球一小时”活动号召大家参与节能减排大行动，这不仅仅只是一个形式，通过这个活动可以使大家对于节能节电有着更深刻的认识，有助于养成节约用电、节约用水的好习惯;还有开展“学雷锋 献爱心”相关活动，情暖社区。在传播雷锋精神的同时，也促进了小区间每家每户的互动，让每家每户都感受到这是一个温暖的集体;同时还开展了社区植树认养活动，种植绿色希望 美化金色家园。在让人们了解到植树知识的同时，还美化了社区，做到了一举两得;此类的活动不胜枚举，譬如庆祝“五一劳动节”文艺活动，文明社区、温馨家园;端午时节，亲手制香粽，心意达四方;“卡拉OK赛”歌声传真情;防汛演练、消防演练，宣传消防常识等等一系列温暖社区，构建和谐社区的活动让业主充分体会到物业是业主的“守护神”，让他们在社区中生活的.更加方便、更加放心、更加开心。
物业工作的范围很广，为了广大业主能更愉快的生活，物业的工作人员都认真负责，不论是份内份外，都尽力做到最好。在实践调研的这个寒假中，我每天都能从物业人员们身上感受到他们的热情与团结。在工作时，他们总是微笑服务，热忱待人，尽自己的职责，尽最大努力为有困难的业主解决难题。在工作之余，他们还耐心地教导、帮助我，让我在公司能真正学到东西，让我对物业管理这一块内容有了更加深层次的认识。物业公司的工作人员们都很认真看待自己的工作，他们都把自己当成了小区中的一份子，努力的为他们的家庭——社区工作着、奉献着。他们永恒的追求是：“五星服务，臻品未来”。我相信，通过他们殷勤周到、极致品质的服务，为业主住户永续美好生活，也为创造更温馨的厦门奠定了基调。
通过活动，我发现以前对于物业管理这一块的认识还不够清晰，以前的我，认为物业管理仅仅只是为了业主的方便而被动服务，机械的做着一些份内的事。但是，经过一个寒假在厦门市住总物业管理公司的实践调研，我真真正正的了解到，物业管理并不只是单纯的服务于居民，同时物业管理的每个成员都会成为居民的好伙伴、好邻居，在热情服务的同时，真诚相待与每位居民，让他们时时刻刻感受到只要在这个小区中，他们就有了可以依靠的地方。让每家每户的居民融为一体，让整个小区成为一个温暖和谐的大家庭。这才是物业管理所追求的最高境界。
物业管理的调查报告10
近年来，房地产的大力开发已形成了一个新的经济增长点，大大地改善厂区居民居住条件，因而，住宅小区物业管理的问题也应运而生。物业管理公司相继成立。物业管理事业的发展，在为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境等方面发挥了重要作用。然而，也有些物业公司责任心不强，管理松散，纠纷不断，存在着让广大业主不满意的问题。
一、我市物业管理的现状
为了维护住宅小区消费者的合法权益，必须进一步了解我市物业管理中存在的问题，了解住宅消费者对物业管理的意见和要求，以便反馈给政府有关部门，为政府有关部门制定政策，加强对物业管理公司的指导和监督。为此，根据计划，开展一次住宅生活小区物业管理问题的入户问卷调查，对某某小区的住户进行了调查。
本次调查以问卷和走访约谈的方式进行，历时一个月，对某某区的500户人家进行了调查，调查结果如下：
1、在被调查的500户中，业主自主选择物业管理公司只120户，占24％，由房地产开发公司指定的有380户，占76% 。
2、在500户中，有386户，反映该住宅生活小区曾成立业主委员会，并享有选举权，占77%。有220户，占44％的业主反映享有监督物业管理公司履行物业服务合同的权利。
3、在500户中，有331户反映住宅小区存在擅自改变小区内土地用途；302户反映小区内存在擅自改变房屋及配套设施的用途、结构、外观；毁损设施、设备、危及房屋安全的行为：有253户反映小区存在私搭乱建、乱停放车辆、在房屋共用部份乱堆乱放、随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观、噪声扰民的现象。有123户反映住宅小区屡屡发生小偷小摸现象，随意让陌生人进入。
4.有293户反映房屋及公用设施、设备修缮不及时；占58%
5.有206户反映物业管理制度不健全、管理混乱。
6.500用户对住宅小区物业管理公司在房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护、修缮与整治服务方面进行综合评估，结果是：有112户，占22％的业主对该物业管理公司的服务表示满意，有136户，占27％的业主对该物业管理公司表示比较满意或基本满意，有326户，占65％的业主对其物业管理公司的服务表示不满意。
二、调查中发现的问题：
在调查中，根据业主反映，这些住宅生活小区的物业管理很不规范。主要表现有：
1治安问题严重：小偷小摸现象屡有发生，小贩、废品收购及其他闲杂人员自由出入住宅小区没人过问。
2卫生脏、乱、差：有的生活小区垃圾没有定点投放，垃圾没有及时清理，楼道乱堆放杂物、宠物乱拉大小便，生活污水随意排放。
3绿化地管理不善：有的绿化地没有栽种花草树木、杂草丛生，几乎成为茺芜，有的花草树木没有很好养护，以致退化、枯萎。有的占用绿化地搞建筑。
4改变房屋用途：有的物业管理公司将地下室、藏物间出租，造成噪声扰民，有的占道停放车辆，阻塞交通。
5物业管理制度不健全：有206产业主反映，该小区物业管理混乱，存在私搭乱建、乱停放车辆，房屋共用部份乱堆乱放，随意占用，有的房屋及公用设施、设备修缮不及时。
三．对物业管理发展的`分析和建议
我所调查的小区的住房是由居民通过市场交易价格自行购买的，因而居住者是房屋的产权人。于是，出现了一种对等的市场关系：业主以管理费购买物业公司的保安、绿化、清洁等社会服务，物业公司则以提供服务作为交换，从业主的购买中获得生存。同时，也有了相关与物业管理的法律与条文出来，这意味着，物业从社会管理者，转变为社会单位，从前的管理和被管理关系转变成签约关系。物业管理也包括了垃圾清扫清理、卫生整治、小区安全等。业主所缴纳的物业管理费相应的提高，却不只是象征意义。业主对物业管理业不满的地方也可以进行投诉。
随着物业管理的发展，目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现，物业管理也必然进入品牌竞争时代。21世纪将是我国物业管理品牌竞争的时代，是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代。我建议从如下几个方面加强物业管理工作：
1、多方入手，解决收费难问题。收费难是物管多方面矛盾的反映，也必须多方面入手解决。
2、建立经常有效的沟通机制，形成业主与物管共建小区的工作格局。与住户群体的良好沟通是物管企业的立身之本。大家虽已认识这项工作的重要性，但同住户保持制度化沟通的不多，这有违物管行业的发展趋势，必须引起业内的高度重视。
3、物业必须严格加强管理，多听些业主的反映的意见，及时向上级汇报，解决问题。总之，在整个调查过程中，让我更深入的了解物业，坚信物业管理行业将有一个崭新的未来，希望我国的物业能做的最好！
物业管理的调查报告11
管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚，发展相对滞后，出现了小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需采取有效对策来加以改进和解决。
一、基本现状
截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼137个，建筑面积123万平方米，规划住房12711套，入住44489人。入住人口占城区总人口的%。建设方式主要为：90年代各单位在后院集资建设的房屋占15%，商品房占70%，小产全权房占10%，保障性住房占5%。
我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理，全县有物业服务企业13家，资质全部为暂定三级，从业人员244人，虽然服务小区只有26个，但这些小区住宅总面积约59万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个，这是小区管理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，管理住房面积约52万平方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区，涉及小区41个，面积约12万平方米。
二、小区管理存在的问题
通过统计数字可以看出，目前全县绝部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上，影响全县稳定局。分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题：
（一）准入门槛低，服务不规范。我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在50万100万元，平均每家公司员工不到20人，规模小，实力弱。物业管理人员都为退休人员和下岗工人，没有经过正规培训，不懂物业服务，更谈不上持证上岗，整体人员素质令人堪忧。物业服务都仅仅限于看门、搞卫生，业主很少见到物业公司管理人员。小区院内车辆乱停乱放、闲杂人员自主进出、小商小贩吆喝叫卖、小孩随意玩耍等现象比比皆是。即使卫生打扫也不彻底，多只是清早扫一遍，而且只扫院子和道路，不管角落和楼梯，小区环境难尽人意。门卫基本上就是开锁门、收取停车费，安保防范流于形式，失盗事件屡有发生。
（二）收费标准高低不一，收费难度。一方面，物业公司收费项目不一，收费标准自定，高低参差不齐。高层小区收费项目最多的有物业服务费、地下室服务费、生活垃圾费、电梯费等，合计达1800元，个别小区赶上了咸阳市的收费标准；除此以外，对出入车辆还要收取停车费。小区收费有的按面积计征，有的按户平摊，收费标准参差不齐，上下之间相差数倍，群众响比较强烈。另一方面，管理无抓手，收费难度很。旧小区水、电、暖分户管理，自主购买，物业收费全凭自觉，收费难度很，一些小区甚至连取暖费都难以及时收取，影响居民生活。新建小区借鉴西安、咸阳经验，对水、电等实行智能卡统一管理，减少了物业收费难度，管理比较方便，但是个别物业公司在水、电收费中有私自加价行为，监管难度，业主不满意。
（三）基础设施不健全，物业公司不愿管。一舒划设计不到位。规划是龙头，规划建设乱，则物业管理乱。主要表现在各单位后院家属楼，临街见缝插针单体楼工程，由于受地形狭窄和建设规模小等因素影响，小区的绿化、亮化、停车位和物业用房等基础设施无法配建，规模小、成本高，物业管理无利可图，甚者可能亏本，导致物业公司不愿进驻管理，这是造成小区自治或无人管理的主要原因。二是建设工程质量有硬伤。建设工程质量问题本身属开发商应承担的责任，但工程交付使用后，因质量问题，物业服务企业与开发商推诿扯皮，业主维权和利益诉求无人理睬，这类事件往往酿成上案件。如鸿运厦电梯质量问题，水电苑地面渗水问题，恒海家园自来水管道漏水等问题，上时间长达几年，问题得不到妥善解决。三是提前交付埋隐患。按照国家规定，在工程交付使用前，开发商必须组织相关单位人员进行消防单项验收和电梯单项验收，最后进行工程总体验收。但调查中发现，我县好多开发项目未经任何验收而擅自交付使用，业主入住后，因室外工程未完工，楼内天然气未安装到位，有线电视未安装到位，电梯和消防未验收等问题，引发集体上。比如迎春花园、银鑫名苑和盐业厦等开发建设项目，曾多次群。
（四）业主结构多元化，维权主张难统一。由于业主来自社会各个阶层，社会经历、收入水平、文化修养等不同，认识问题、处理问题的方式、方法也不尽相同，导致物业管理工作难度加，而且规模越越难管理。一是站位不同，意愿相左。小区空地有车的想留车位，电动车主要建车棚，其他住户还要收费，意愿不一，相互争执，难以协商。二是业主错位，“主”为“客”。多数业主对自己的权利和义务认识不清，不知道自己该享受什么权利，履行哪方面义务，甚至淡定处之，对小区集体事项不闻不问，听之任之。相当一部分小区业主员会不能正常履行职责，几年难以召开业主会。三是良莠不齐、素质欠缺。物业服务企业本身是有偿服务，部分业主没有形成对物业管理有偿服务意识，缺乏社会公德，只要服务，不愿交费，抱有蹭热、蹭物业的市侩意识。据调查，县城各小区物业费收缴比例多在70%至90%。如西街紫薇花园住户88户，今年收缴68户，缴纳比例77%。最好的隘巷新村、姜雅居收缴比例90%。
（五）宏观环境有影响，管理体制未理顺。房地产市场与物业管理是皮与毛，唇与齿的关系。有的小区因房地产市场不景气，建成后入住率低，物业服务经营管理成本高、支出，服务质量就差，如永丰御景苑。有的项目资金短缺，进展缓慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的虽然按照合同约定时间交房，但因工程质量和配套设施不完善，导致物业管理难度增，比如迎春花园、银鑫名苑和盐业厦等。特别是“小产权”房，由于没有完全产权，规划设计和工程质量难以监管等原因，遗留问题较多，管理难度很，已经成为物业纠纷的“多发地”。另一方面，实事求是地讲，物业管理工作机制尚未形成。根据中省市关于进一步加强物业管理的文件精神和要求，按照“重心下移、属地管理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇（社区）为主体进行社会管理的总体要求，形成以属地社区居会为主的“部门（单位）、镇、社区居会”三级物业管理体系。但是在现实工作中，全县物业一旦有问题，镇和各社区居会管理职责缺失，由县物业行政主管部门直接处理。这样的管理缺位，在一定程度上助推了我县物业管理的混乱局面，这也是我县物业管理问题得不到长期有效解决的直接诱因。
三、对策和建议
农民向城镇转移、居住向小区集中是城镇化发展的必然要求。基层管理应适应形势发展的要求，逐步实现以村会管理为重向以社区、住宅小区为重的转变，更好地服务社区居民。对于我县的辖区物业管理要分类指导，区别对待，标本兼治，稳步推进。
（一）积极探索建立物业监管体系。一是完善机制。物业管理要遵循“重心下移、属地管理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇（社区）为主体进行社会管理的总体要求，建立以属地社区居会为主的“部门（单位）、镇、社区居会”三级物业管理体系。二是摸清底子。在理顺工作关系的前提下，由房管所负责，各镇（社区）居会配合，针对城区新老小区进行地毯式调查统计，将各小区的名称、住户信息、住房情况和物业管理情况等信息全部登记造册，然后按照各居会所划定的片区将小区的信息分解到各居会，由各居会制定具体的实施方案，负责实施小区物业监督管理工作。三是强化业务指导。建议参照外地经验，将房管所升级为科级建制单位，便于协调部门关系，提升物业监管水平。
（二）严把物业服务企业准入关。凡是进入xxxx县的物业服务企业必须在物业行政主管部门注册登记，对于不登记备案的服务企业，一律叫停不得进驻小区开展工作。对于新建开发项目，在发房屋预售证前，要求开发企业对小区进行前期物业招标，选定服务质量好、态度好、信誉好、且管理规范的企业从事物业服务。同时，缴纳一定的履约保证金，规范制约物业服务企业行为，便于调处物业与业主的纠纷，防止骗取物业管理资金行为的发生。
（三）加强对物业公司人员的培训。受收入水平、群众理念、收费标准等因素制约，在当前和今后相当一个时期，物业服务在我县可能属于微利行业。但作为服务企业，只有不断提高自身素质，提高服务质量，才是立身之本，只有服务质量提高了，广住户才会认可。物业行政主管部门应每半年组织一次物业管理知识讲座，提高从业人员的自身素质；每年组织一次省级物业从业人员的培训，力争在23年内全部实现物业人员持证上岗。
（四）强化物业费收缴管理。物业费收缴是困扰物业服务的最难题，直接关乎物业管理的.正常运转。要解决好收费问题，必须解决好以下三个问题：一是标准。现有物业管理收费标准分类较粗，质量要求不严，物价部门应对此调研，细化标准要求。二是抓手。中城市的小区实行智能卡管理，物业收费比较容易。我县新建小区水、电实行统一管理，经适房小区还一并纳入了取暖管理，物业收费几乎没有什么障碍。问题是老旧小区水、电、暖全部分户管理，自主购买，没有制约手段，收费普遍比较困难。可以对这样的小区实行改造，水、电、暖统一管理或统管其中的12项，财政予以适当奖补。改造后聘请物业公司进驻管理。三是监督。小区应该设立公示牌，收费项目、收费标准全部公开，谁交谁欠张榜公开告知，用途结余定期公示，消除业主的思想疑虑。同时，要接受业主员会的管理，努力提高物业服务管理水平，为业主提供一个舒心的良好环境。
（五）强化对业主自主管理的引导。业主是小区法定的主人，调动业主的积极性，增强业主的主人翁意识对于提高小区管理水平至关重要。首先，要加强引导，做好老旧小区物业管理的推行工作。由居会牵头，负责组织和指导本辖区内住宅小区业主会成立、业主员会的首届和换届、改选工作，督促收缴辖区内物业专项维修资金。指导和监督业主会、业主员会依法开展业主自治管理或者选聘物业服务企业，调处物业管理服务中的矛盾纠纷。在有条件的小区，试点建立小区党支部或临时党支部，发挥党员作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣传。通过采取行之有效的宣传手段，加宣传力度，提高广业主对物业管理相关法律法规的知晓率，消除认识误区，更好地行使权利，履行义务，树立正确、健康的消费理念，创建宜居小区，构建和谐家园。
（六）加推进老旧住宅小区整治力度。由县物业行政主管部门牵头，各镇（社区）居会配合，按照因地制宜，逐步实施，分类管理的原则，采取由物业公司管理、原建房单位管理、业主自治管理等多种途径，对现有旧住宅小区进行摸底调查，分类排队，集中整治。其中：对基础设施比较完善，多数业主同意实行市场化管理的老旧小区，应积极引入物业公司管理；对基础设施不健全、多数业主不同意实行市场化管理的老旧小区，应以确保小区卫生清洁和治安秩序为基本服务，由业主员会自治管理；对单位集资建设的住宅楼，由其原建设单位自行负责物业管理涉及事宜。同时，加强对规划的执法管理和房地产市场监管，规范并逐步取缔“小产权”房，严格质量监管，完善基础设施，消除硬件缺失，为开展物业管理奠定良好基础。
物业管理的调查报告12
一、方正县物业总体概况
方正镇线业物业小区143个，246栋楼，12,014户，建筑面积1,227,452平方米。其中实行分户供暖的有177栋（86个小区），未实行分户供暖的有69栋（57个小区）。有114个小区成立了业主委员会，51个小区由建设单位管理，32个小区由物业公司管理，有60个小区由业主自行管理。有资质的物业公司共6家，分别是兴隆物业公司、广辉物业公司、隆庆物业公司、平安物业公司、一家人物业公司、龙兴华辉物业公司。
（一）、方正县物业管理的发展
方正镇住宅楼建设始于19XX年，方正县建设银行和人民银行分别兴建了2,960平方米和3,134平方米的职工住宅楼。由于单位组织建设住宅楼、住户又为本单位职工，为维护居户的正常生活，住宅楼建设单位就组织了一个机构—物业办负责住宅楼公共设施的运行、费用收缴、维修和管理，初期的物业管理随着居民的.入住走入了城市建设的视野。在随后的20年里，各企事业单位纷纷效仿集资兴建职工住宅楼，采取了谁建设谁管理的原则。19XX年，兴建房产住宅楼，，对外公开销售，物业管理也随之走入居民的日常生活活动中。20xx年，成立了方正县物业管理办公室，隶属方正县建设局，具体职责是:仪式贯彻落实国家《物业管理条例》、《哈尔滨物业管理规定》，维护业主与物业服务企业双方的合法权益，为改善人民的生活和居住环境起
到保驾护航作用；二是配合各社区组建业主委员会，并对所成立的业主委员会进行注册备案存档；三是审查申报各物业服务企业是否有资质证书、是否合法经营，当物业服务企业与业主之间发生矛盾和纠纷时，督促业主委员会为他们进行调解；四是督促和收缴专项房屋维修资金，并对维修资金的收缴和使用进行监督和管理；五是对全县40平方米的老楼进行检查，发现有损坏的及时督促、组织产权单位和开发商或物业法务企业尽快维修。
（二）、物业管理服务的职责
经过走访和调查，我县物业服务的内容主要包括：
1、物业公共部位的维修、养护和管理（物业公共部分包括房屋的承重结构、服务主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、传达室等）；
2、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理（物业公共设施包括绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、公用天线、机动车库、露天停车场、非机动车库、公共设施设备用房、物业管理用房等）；
3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
目前，我县各小区采取收取物业管理费的形式来维护日常物业管理的各项活动支出，物业管理服务费收取标准因服务项目和质量标准不同而不同，标准从每平方米0.15元至0.50元不等。
物业管理的调查报告13
我们知道居民小区是市民生活的主要场所，与城市居民生活息息相关。良好的小区环境，和谐的人居氛围，既是市民健康素质的体现，也是城市文明的彰显，而这一切都离不开健全的物业管理。在实习老师的指导下，我们小组对益阳市的物业管理市场进行了初步的调查。此次我们主要通过实地实践调查、询问该区居民以及到小区物业公司走访询问等方式开展。
一、益阳市调查小区的基本情况
为了了解益阳市的物业管理的基本情况，我们主要调查了梓山苑小区、中天国际花园和龙洲汇龙苑，针对我们此次访问的那些小区，我将逐一进行分析。
先以梓山苑为具体例子。梓山苑国家安居小区（以下简称梓山苑小区）是经国务院批准、由益阳市人民政府统一组织建设的我市第一个国家安居工程项目，是国家和省、市人民政府扶持中、低收入阶层中住房困难家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并开始第二期工程建设。是经济适用房，梓山苑小区是一所具有齐全的生活配套设施的小区，小区位梓山苑小区位于益阳市朝阳开发区内，在风景秀丽的梓山湖公园东侧。物业管理费为0.18元/平方米，小区拥有80东住宅。
该小区物业存在以下不足之处：1.由于小区建设的定位是经济适用房，所以建设密度较高。 2.进门口有板报宣传：建省级文明城市，建温馨美好家园，朝阳路社区创省级文明城市平安社区工作。但是小区内的宣传栏上贴有大量广告，没有人进行管理和清理。
3.小区三处地方配有小型的健身设施但是规模较小和设备较少。 4.保安管理不严，小区对外来人员的进出不进行管理，小区分配有两个保安室，前门的保安为24小时值班的，后门则天黑就会下班。仅有一个保安巡逻。并且只有进门口有一个摄像头，防盗报警系统不到位。
5.绿化设计较为简单，不少绿化区域被居民私用做种菜的菜地了6.询问该小区居民，小区存在偷窃事件和起火事件，但是物业公司为给与合理的答复也未进行处理和改善，小区内的消防设施不齐全，而且已有的设施未进行修缮和维护，以至于消防栓起锈都没有进行更换或者处理。而且小区内仅看到一个生锈了的消防栓。 7.小区内仍存在空置率
8.小区管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面积水；小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重小区垃圾桶大部分已经因老化脆化而损坏，没有进行及时更换而且没有分类，将可回收与不可回收的垃圾堆在一起
9.没有统一的安装空调的位置，空调摆放不整齐10.小区物业管理中心相对简陋，机构设置较为简单，只有设有主任、副主任、财务室、保洁、保安、绿化这七项职务。
11.小区新的业主委员成立不久，新的业主委员会的头一次业主大会在八月份召开完毕。
总的说来，该小区的建设和设计均较为不合理，列处于经济适用房当中，整体物业水平不够，只维持了基本的清洁和日常的保安等生活基本要求。物业管理公司对待居民的投诉和居民的困惑、问题未能进行及时有效的解决。物业管理公司本身机制不够合理也是物业水平上不去的一个重要原因。但是他所提供的服务与其所收的物业管理费还是相当的。梓山苑小区的物业管理费相对于其他小区来说是相当低的，比如说，龙洲汇龙苑的物业管理费小高层是0.6元/平方米，电梯高层是1.0元/平方米。当地居民表示，如果物业管理公司能够提供更为优质的服务的话，居民愿意增加物业管理费。
由于小区建成年代较久，物业管理基本管理已经成型，小区的基本配套设施、生活设施较齐全，有小型超市、菜市场、水电修理、美发、红十字会、诊所、按摩、服装等。小区内还有一所小学，还拥有民办幼儿园。小区道路较干净，达到了小区居民的要求，并得到好评。小区居民保持卫生也做的很好。小区较为安静，适合居住。小区的供配电、电讯、电视、燃气和给排水均由地下管网系统入户。一楼设有应答防盗门和信箱。标有安全标志“学生出入，车辆慢行”、标有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小区内有一个小型的人造湖，湖的周围种有柳树，湖上有小桥，湖面还算干净。
然后简单介绍下其他一些小区如新建成的中天国际花园和龙洲汇龙苑，它们的物业管理公司为绿岛物业管理公司。
中天国际花园位于益阳市城市主干道桃花仑东路，赫山庙地区。项目建筑面积66000平方米，由沿街的一幢综合楼及四幢小高层住宅构成。其建筑采用新古典主义三段式风格，融合了西方建筑语汇与东方神韵内涵。项目地处市中心，生活配套齐全，生活设施应有尽有；益阳商业步行街、步步高超高、金鸿百货、国美电器、肯得基、赫山一小、益阳师范、益阳三医院、菜市场、银行、移动、餐饮、娱乐等配套一应俱全。
由于该小区是新建小区，所以设施设备为新的，绿化和小区设计布局还是很好的。小区的外墙搭线、空调摆放安装也有很统一。应该提示的地方均设有黄色警报线和提示牌。但是楼盘还处于尾盘销售时期，物业管理中的保安措施还是存在一定的漏洞。经我们实地调查，小区内没有垃圾桶，只有一个角落有一个垃圾站。而且小区内的消防栓也只有两个，小区巡逻人员的签到处位于楼盘后面的一个墙上，显得很不合理。小区保安不过问小区人员的出入情况，小区出入比较不规范，存在一定安全隐患。
龙洲汇龙苑，地处益阳市赫山区中心地带，龙洲路凯莱商务酒店的对面，与桃花仑路和益阳大道形成黄金三角的格局，交通十分便利，生活较为配套完善。项目毗邻赫山商业中心与益阳高端商业动集的华天商圈，华天大酒店、凯莱商务酒店、步步高百货、肯德基、新一佳超市、沃尔玛、钻石王朝、罗马大帝、等均位于项目周边，项目还将修建临街商业区，能较好的满足业主生活的各种需求。该项目的一期工程基本入住，配有24小时的保安制度。保安对于进出的人员会进行严格的查控，保安防盗措施和报警系统相对处理的不错。但是由于二期工程还在建设当中，对一期的居住还是有一定影响的，比如建设的垃圾和灰尘使得道路不是很干净。一期只有两栋小高层，建设面积相对较少，公共休闲面积、绿地面积也相对较为稀少。小区内的消防设施也很少。
二、我市小区物业管理所存在的一些问题
益阳市小区物业管理存在的问题及原因随着城市建设快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的`问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。
总的说来益阳市的物业管理的发展不是很快，居民对物业管理的概念也很模糊，物业管服务质量一直提升不上去，物业管理公司对待业主所反映的问题也不进行及时的处理，致使业主对物业管理公司存在相当大的不满。具体表现在以下几方面：
第一：物业服务态度有待提升，物业管理还需进一步规范。我区物业公司数量虽不少，但规模不一，发展不够规范，仍处于初级市场阶段，还没有普遍实行招投标制度，企业与业主的双向选择机制尚未全面形成。某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，对业主的投诉也置之不理，更谈不上主动帮助业主排忧解难。物业管理公司如果只是收了钱只搞搞卫生，那样还不如直接聘请清洁工。因此物业管理公司应当明确自己的职责，履行自己的责任。
第二：居民的物业意识需要进一步提高，物业企业运营难度增大。部分业主对物业管理认识不到位，个别居民仍然觉得物业管理是你们要搞的管理，我干嘛要花钱买买别人来管我，还没有完全明白“花钱买的不是管理而是服务”的意识，有的居民认为只要缴纳了管理费，物业公司就必须处理业主遇到的任何问题，特别是开发商遗留的房屋建筑质量问题一并转嫁到物业企业身上，给物业收费带来麻烦。收费困难已成为不少物业公司运营中的一个难题。几年来，物业收费标准一直没变，但保安、保洁职工的最低工资标准不断上调，使物业运营成本进一步加大，企业拿不出高薪来聘请人才，也不能开展良好的培训，于是就造成从业人员素质偏低，能力得不到提高，导致物业管理服务无法良性发展。
第三：部分小区设施不配套，检查维修十分不及时。由于历史的原因，老旧居民小区基础设施不配套，安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生。小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少。收费率低，物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。地下管网不畅，经常出现下水堵塞或雨天积水问题。居民小区内公共设施设备，逐步老化、损坏，随着时间的推移，这些维修、改造的资金还没有保障。如改造、维修不能实行，将导致今后这些小区的基础环境越来越差，严重的话会形成恶性循环，影响居民的正常生活。就是新建的居民小区也不同程度地存在这个问题，为物业管理增加了一定的难度。
第四：社区居委会与物业公司、业主委员会之间的关系没有很好的理顺。有的居委会把本身负担的计划生育、宣传等工作，交由物业公司来代替，物业公司很有怨言。个别外地入区物业公司与居委会配合不够，也在一定程度上影响了相关工作的开展。不少小区仍未按规定成立业主委员会，部分业主委员会不是经过全体业主选举产生的，监督协调职能弱化，不能正确履行职责和有效代表、维护业主利益业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。
三、针对前面的问题提出的解决方案
（一）加强对物业管理服务的学习，提高对物业管理的认识。大力发展物业管理事业不仅是保障市民安居乐业，建设全国最好开发区、构建和谐社会的重要手段，而且是树立城市良好形象，增强城市吸引力，改善投资环境的有力举措；是增加就业岗位，给下岗、失业人员提供就业、再就业机会，缓解就业压力的有效途径；也是发展服务业，增加第三产业总量，促进地方经济发展的一个新的亮点。区有关部门应当从战略高度，切实加强领导，进一步统筹协调，重视物业管理，抓好物业管理。
（二）充分发挥业主委员会的作用，提高业主自治能力。建立健全业主委员会和业主委员的工作职责和资格认定。保障业主委员会能够正确和有能力的履行职责。同时为切实保障业委会的正常运作和发挥积极的作用，还必须建立激励机制和约束机制，保证业委会工作的公平性和及时性。二是建立并严格执行物业管理企业与业主和业主委员会的沟通制度。物业管理企业要摆正位置，尊重业主委员会的意见，自觉接受业主的监督，定期汇报，听取意见，切实改进服务质量。业主委员会也要对物业管理企业的管理要求做好宣传、解释、协调工作，发挥自律作用，团结和引导全体业主遵守“业主公约”和各项管理制度。
（三）进一步理顺社区居委会与物业公司和业主委员会的关系。社区管理与物业管理不可替代，需要互相配合。要明确物业公司不能承担本由社区居委会负担的工作，社区居委会也要根据自身职能，协调搞好小区物业管理工作，形成企业、业主委员会、居委会三方紧密联接的共同体，形成合力，管理服务效能才得以充分发挥。
（四）努力提高物业管理服务质量。要知道物业管理服务重在“服务”而不是“管理”。因此要加强物业管理服务质量，首先，继续深入开展创优达标活动，鼓励物业管理企业拓宽服务领域，开展特约有偿服务和家政服务及电子商务配送服务，满足小区居民不同层次消费的需求。其次，进一步提高管理人员的素质，同时加强对作业层人员的业务培训和职业道德、服务意识教育，使各企业真正树立业主至上，服务第一的理念。然后，物业管理企业要安排专人24小时值班，及时解决群众反映的问题。物业行政主管部门要完善投诉处理制度，对群众反映的问题督促查办及时解决。还有，在智能化管理系统、电子商务等开发上加大投入，促进物业管理科技含量的提高，努力满足群众的需要。
（五）不断改善小区物业管理的公共设施。增加投入，加强老旧小区物业管理设施的改造力度。尝试采取居民参与设计、投资和建设的公众参与方式，充分调动广大居民的积极性。所需的资金，建议从城市建设维护费中拿出一部分、住宅开发商与业主各自分担一部分，逐年逐步地有计划地实施改造，为实施物业管理创造良好的基础条件。
（六）做好宣传，营造良好的社会氛围。首先应该要坚持正确的舆论导向，重点宣传物业管理法规、政策和优秀物业管理企业、优秀物业管理人员的先进事迹，争取获得广大群众对物业管理这一新兴事物的理解和支持。其次，要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增加业主的自觉维权意识。再次，增加物业服务内容透明度的宣传，对管理规章、服务项目以及收费依据、收费项目、收费标准等，都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。最后也是至关重要的一点就是要把宣传教育的重点放在思想观念的更新上，尤其要确立住户向业主、单位公管向小区物管、无偿服务向有偿服务的转变意识，既有房权、利益的转换，又有义务、责任的转换，从而形成一种良性循环的良好条件。
四、收获体会
通过此次实地调查走访，我们主要调查小区环境和物业管理情况，我获益良多。我对益阳市一些小区的物业管理情况有了初步的了解。在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了所学的专业知识。我们了解到益阳市物业管理方面的一些现有状况，我市物业管理服务水平还有待提高，我们应该多向物业管理已经成熟和发达的城市和小区学习他们优秀的管理理念和服务方式。此次实践调查活动不仅提升了我们的社会实践，自我管理能力还培养我们团结协作的精神，社会实践调查绝大多数不是一个人所能承当的，而是需由多人合作的才能完成的。在调查过程中，我们身为大学生应该礼貌待人，体现当代大学生的素质，以良好的风貌和真诚的心去与人交流和沟通，才能获得有效的信息。
物业管理的调查报告14
调查提纲：
通过对源泉小区的住户和居民进行询问和走访调查，源泉小区目前的物业管理公司为金桥物业管理公司，该公司的法人为刘源，该物业管理公司在管理小区的过程当中存在着很多的漏洞和不足，例如对小区安全管理方面没有尽到自己应有的责任，卫生服务也相对差，各种的便民服务也难以让人满意，基础设施维护不到位，对居民的要求和提出的问题不能及时正确的解决，通过分析，造成这些现象的原因也是多方面的，其中有一部分为外部原因，但是大部分还是与物业公司的经营管理本身有关。通过与该物业公司管理人员的交谈，同样也了解到在物业管理工作中他们所遇到的难题，也了解到一部分他们公司的发展现状和水平。通过对双方材料的研究和整理，我们小组成员对该小区所存在的问题提出了我们自己的几点可行性建议。希望能够对小区今后的管理工作有指导和借鉴意义。
调查过程及内容：
20xx年12月5日星期三上午八点我小组成员前往延吉市源泉小区进行研究调查，在达到小区门口后，我们就发现一个特别令人匪夷所思的事情，该小区的出入口前居然没有设置电动门等任何出入管制设施，而且另我们更为吃惊的是，当我们进入小区的时候，竟然没有任何物业管理人员前来询问我们的身份及目的，那就更别谈要求我们填写出入人等信息登记表等必要的程序了，我们可谓是不费吹灰之力就轻松的成功‘混入’该小区，我们首先绕小区走了一圈，之后我们就发现了一个问题，该小区没有任何的休闲娱乐场所和设施，而且该小区的楼层和角落处的垃圾不时的映入眼帘，此时，该小区‘脏乱差’的印象已经在心中形成。后来发现该小区还存在乱停车、乱放自行车的现象，后来发现小区内部不时的有人员在流动，于是我们采取了现场随机调查询问的方式，向12名小区住户询问了他们对该小区的不满意之处及他们理想中该小区的模样，。之后我们对小区用户描述的问题和现象进行了实地的勘察，发现确实存在着诸如楼道的`墙壁陈旧、甚至脱落等现象，由于不便进入小区用户的住房内，所以有些问题未能进行实地的勘察，此乃无力之举。后来我们找到了该小区的物业管理处，向物业管理人员介绍了我们的身份和来意，并就以上调查和总结的问题与该物业管理人员进行了详细的交谈，经过分析和交流，该小区物业管理人员承认在物业管理工作中确实存在着不足和应当改进之处，但是也向我们耐心的介绍了其中有些问题并不属于他们职责范围之内，也向我们口述了在物业管理过程中遇到的问题和难题，我们分别对上述问题一一进行了讨论，得出了令人比较满意的结果。交谈之后，双方都很愉悦，在向对方道别后，我们返回学校对调查的记录和笔记进行了整理，大概内容分类如下：
1、该小区存在的主要问题
2、这些问题存在的主要原因
3、如何正确处理这些问题
主要问题：
经过现场调查和住户的反映，总结出以下问题：
1）部分楼梯间墙壁陈旧，应该进行粉刷
2）小区没有保安人员，给小区安全管理带来隐患
3）小区内停车秩序混乱，应加强管理
4）常有人到小区散发广告，住户反映，也存在不安全因素
5）小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），环境脏乱，建议加强管理
6）小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理
7）小区随处可见垃圾，卫生服务需要加强
问题主要原因：
1）该小区的楼房已经有一定的楼龄，出现此现象是合理之情。
2）该小区没有保安人员是因为物业管理费中无此项目。
3）小区停车秩序混乱是因为没有专门的停车位，也没有负责车辆管理的专职人员
4）常有闲杂人等到小区散发广告是因为该小区入口没有电动门等限制措施，也没有做好相应的出入人员登记表。
5）环境脏乱，积水较多是滋生蚊虫较多的原因，住户居民把不吃的食物到处乱丢，引起食源，是造成有老鼠的原因
6）小区经常出现丢自行车现象，一方面是因为对进入小区的人员没有进行很好的监管，另一方面原因是因为该小区没有一个专门停放自行车的自行车棚，自行车乱放，给小偷以可乘之机。
7）造成垃圾乱丢的现象是因为一方面该小区的卫生服务本来就不到位，造成破窗理论的上演，另一方面该小区没有张贴注意环境卫生等宣传标语，使人们不注意，最主要原因是因为该小区的垃圾箱太少，而且分布不合理。
合理化建议：
1）可以和业主一起商量，在各位业主集体同意的情况下，向每位业主收取一定费用后联系建筑公司尽快施工。
2）可以和各位业主商量，在征得各位业主同意的情况下，向每位业主增加收取保安人员的物业管理费用。
3）可以建立小区车辆管理制度，对小区有车的业主进行档案登记，对每个车辆固定车位，并安排专职人员负责。
4）小区入口设置电动门，对进出人等进行人员登记。
5）通知小区业主把各种废弃食物集中放在统一的一个位置，安排专门人员及时进行处理。必要时可以放置驱蚊和防鼠药物。
6）在小区的合理位置开辟一个场所，建设一个自行车棚，这样就可以避免乱放，也可以减少丢自行车现象。
7）安排保洁员要及时清理角落和小区垃圾，在明显位置张贴保护环境的公益性标语，并在人员活动多的地方多设置垃圾桶数量。
物业管理的调查报告15
一、我国城市旧区物业管理现状
课题组对目前我国一些城市在旧区实行物业管理的现状进行了调研，具体情况是：天津市物业管理截至20xx年11月底已接管整治项目166个，1000.3万建筑平方米，分别占整治项目应实施物业管理个数和面积的39.9%和43.99%。
广州市老城区现已有99个旧居民区推行了以社区服务中心为主体的事业型基本物业管理，充分发挥街道社区服务中心的作用。目前，3个试点小区已基本引入了物业管理，小区的环境和居民的生活得到了明显的改善，这一物业管理模式受到群众的普遍欢迎。
北京市在对旧小区实行综合整治后，按照现代的物业管理模式进行管理。
吉林省白山市强化了住宅小区综合整治，实行属地化组团，区域化管理，改善小区整体环境。近年来市政府先后投入大量资金，由房产局牵头，对市区的住宅小区进行综合整治，实施拆仓房建绿地、修道路工程。
邯郸市旧住宅区占有很大比例。据统计，全市主城区内共有各类住宅区392个，其中原由房产部门统一管理的、各单位自行管理的、产权混杂的旧住宅区就占323个。为彻底改变旧住宅区脏乱差的状况，20xx年，市委、市政府提出用3年时间，不断加大力度，晋级升档，完成主城区全部住宅区的综合治理任务，大力推行物业管理，为广大城市居民创造一个整洁有序、优美舒适的生活环境。
20xx年6月，长春市物业管理与社区管理相结合整治旧区试点工作方案已上报省建设厅，结合物业管理工作现状，朝阳区湖东小区和铁路小区(建筑面积分别为34万平方米和3万平方米)被确定为旧区整治试点区域。
从以上各城市对旧区的管理来看，旧区的物业管理工作已逐渐成为各城市关注的重点，但如何彻底有效地对旧区进行管理还有待研究、实践。
二、目前各地对旧区物业管理采取的普遍方法
现在旧区推行物业管理一般都是按照先治理后管理，治理与管理紧密衔接的原则进行。同时，各地也根据自己的实际情况采取了不同的管理模式。
从管理模式上看天津市目前主要有三种：一是以房管部门成立专业公司接管为主，天津和平、河西、南开三区房管局都成立了局属专业物业管理公司，以市场化运营模式，取得一定成绩：共接管小区36个;二是以街道、居委会模式进行管理为主，红桥、河东、塘沽、汉沽四个区，共接管小区42个;三是以单位模式进行管理为主，河北、河东和大港区三区，共接管33个。
长春市对于老的没有实施物业管理的区域，即“旧区”，将采取物业管理与社区管理相结合的新思路。
在推进旧城区住宅小区物业管理过程中，广州根据小区的实际情况分类型、分层次推进，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业管理方式。如推行了以社区服务中心为主体的事业型基本物业管理，充分发挥街道社区服务中心的作用。
北京提出各区(县)政府要加强对老旧居住小区的综合整治，动员产权单位、产权人、使用人、物业管理企业共同出资改造居住区环境。在此基础上，通过试点，结合公房出售，摸索经验，建立不同形式的、适合老旧居住区特点的物业管理方式。
三、目前旧区物业管理中存在的几个典型问题
不管各地采取怎样的物业管理模式，在实际工作中都遇到了几个典型的难题，这些难题直接影响着居民对物业管理工作认可度和物业的正常运行，并制约着旧区物业长效管理，值得其它未实行旧区物业管理的地区注意。
(一)旧区物业收费低，收缴率低，物业管理企业不愿接管
旧区物业收费低，政府制定的物业服务基准价格偏低，物业管理公司入不敷出。比如天津市，针对旧区多年来形成的收费机制，天津市各区对旧区物业收费大致实行两种模式：一种是按建筑面积收费，一般不超过0.3元/平方米;另一种是以房型收费，大致分独单、偏单、三室，并根据提供的服务标准制定具体的收费价格，一般独单5～6元;偏单7～8元;三室9～10元;以目前的情况看，大多数改造后的旧楼区还是以房型收费为主，可以看出，旧区收费标准无法和现有的普通商品住宅小区接轨。同时旧区物业管理还处于“福利”或“半福利”状态，业主观念尚未转变过来，不愿交费或少交费，物业收费率低，天津市平均收缴率仅为50%。多数物业管理企业难以做到收支平衡，经营非常困难。实际上旧区房屋及设施设备都急需维护与维修，物业管理费更需提高。而与此同时许多旧区的住户大多是低收入阶层和承租户，要想改变目前这种状况难度可想而知。
(二)维修基金严重匮乏
旧区许多房屋是房改房，房改后，按照商品房统一管理模式要求，必须提取维修资金，提取比例为房款的2%。而事实上，不少地方维修资金还得不到完全落实，追缴比较困难。再加上不少房改房房屋质量普遍较差;长期的低租金使房屋得不到及时的维修养护，造成房屋完好率低、设备陈旧、老化，给维修造成了较大压力。另外还有一些私产旧房，由于过去交易手续的不完备，维修资金也没有按时足额缴纳。
(三)法律法规尚不完善，人们的民主参与意识不高
虽然现在各城市对旧区的物业管理大都比较重视，而且也意识到了法律法规的不健全，但要在短时间内建立起完善的法律法规也是不可能的，只能随着时间的推移，针对旧区出现的新问题，逐步建立。现在许多城市已出台了一些法律法规，在其中对旧区管理作了规定，如北京，相继出台了《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》、《北京市居住小区物业管理服务标准》以及即将出台的《北京市物业管理服务质量标准》等;天津市相继出台了《天津市物业管理条例》、《天津市商业维修基金管理办法》、《天津市旧区物业管理服务用房购置和管理规定》以及《关于旧区物业管理服务收费有关规定问题的通知》等;邯郸市出台了《公有住房售后维修养护管理办法》、《公有住房售后维修养护办法补充规定》、《物业管理企业资质管理暂行规定》、《邯郸市城市住宅区物业管理办法》和《邯郸市原建住宅小区物业管理分等级收费实行办法》，这些都值得各地借鉴。但同时，由于一些法律法规宣传不够，人们的民主参与意识不高，许多居民不遵守这些法律法规，物业对这些行为又难以有效控制。因此，如何尽快制定适于旧区物业管理的制度以及如何使这些制度有效地得到执行，是值得有关部门考虑的问题。
(四)接管进度慢，物业管理形同虚设
在一些已综合整治过的旧区，可以看到自行车存放处、对小区的封闭、门卫的值班室等设施，但同时也注意到自行车存放处没有几辆自行车，人们还是按原来的习惯随处停放;小区虽用栅栏圈住了，但出口太多，挡不住出出入入的小贩;门卫值班室内没有门卫。另外，小区内没有物业管理办公用房等，接管进度慢，物业管理形同虚设。治理与管理如何紧密衔接值得各地关注，不要将治理的成果付诸东流。
(五)新旧管理体制衔接难
过去，旧区的管理主要依靠街道居委会，同时还有供水、供电、供气等部门的协调配合，而现在实行新的物业管理体制后，许多地区物业管理公司与供水、供电、供气等专业管理部门之间还没有建立起规范的委托服务关系，出现问题，容易造成扯皮;街道基层组织的行政管理与物业管理公司的经营管理存在责任划分不明确、职能交叉重叠、互相争权现象。
四、我国城市旧区物业管理办法的框架设计
在对城市旧区实行物业管理的时候，必须分阶段、分步实施，逐层深入，要治理一个，管理一个，注重效果而不是数量和过程，要循序渐进，不可操之过急。具体管理办法如下：
1. 做好旧区物业管理实施的准备
深入旧区进行物业管理的宣传，讲解相关的法律法规(主要是针对旧区的一些具体规定)，加深人们对物业管理的认识;对旧区的物业现状进行摸底(如产权情况、新旧程度、管理单位及现状等);摸清旧区居民对物业管理的`需求(如居民对原有物业管理的评价、居民的收入水平、居民对新物业管理方式的认知程度等)。
2. 对旧区进行分类，制定相应的物业管理办法
在推进旧城区住宅小区物业管理过程中，要根据小区的实际情况分类型、分层次推进，引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业管理方式。目前各城市采取的物业管理方式主要如下：对环境配套比较好，房子比较整齐，产权比较分散，住户有一定经济承受能力，对物业管理需求较迫切的住宅小区优先进行整治，可参照新区开展现代化的物业管理;对配套比较差，房子比较旧，住户经济承受能力有限，对物业管理需求一般的住宅小区，以房屋维护为重点进行单项物业管理，随着条件改善，逐步增加服务内容，同时应注意选聘专业的物业管理公司进行这些管理，逐步纳入到现代化的物业管理上。
3. 及时总结经验与教训，妥善解决易出现的各种问题
通过对旧区实施物业管理的城市的调查研究，目前急需解决的几个问题如下：
◎ 物业收费
要解决物业收费低、收缴率低、物业管理公司入不敷出的情况，可采取的措施如下：
(1) 明确业主公约。事先对小区的服务内容、服务标准、收费标准及收费方式(物业费可以实行低取费、菜单式，按项定价的方式)实行由当事双方协商确定，制定本小区的业主公约，同时应注意公约不得违反当地的法律法规。政府要给物业管理企业对违反“公约”的人有“罚”款权，这种“罚”款不同于“行政罚款”，而是要求违反“公约”人要对遵守“公约”人的侵害承担赔偿责任。物业管理企业进行“罚”款的依据是“公约”，“罚”来的款只能转入物业的公共维修资金和用于物业管理的费用支出，而绝不能进入物业管理企业的“利润”或“罚款”人的腰包。法院或仲裁机构对物业纠纷主要应依“公约”判案。“公约”不仅约束业主，同时也是对物业管理企业的约束，在企业不能按要求管理物业时，业主同样可以依据公约的规定提出警告、“罚款”甚至终止合同。
(2) 在小区显眼的地方张贴服务内容及服务标准、收费标准、收费方式以及对违反公约的处罚措施。
(3) 公有租赁住房应从租金中提取一定比例的物业管理费用，物业管理单位要相应承担一定的责任。专业部门委托给物业管理单位承担绿化和道路养护的，有关部门应给一定的费用。
(4) 物业管理企业可就地吸纳下岗职工，享受优惠政策，降低运行成本，把有限的收入用在服务上，同时也解决了这些业主交不起物业费的难题。
(5) 以政府补贴的形式，作为资助特困家庭缴交物业管理费的专项经费。
(6) 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
(7) 控制物业公司的进驻资格。在实行物业公司管理的小区，一定要选择规模较大、社会信誉好、企业知名度高、管理人员素质高、管理服务质量好、群众满意率高、具有较强市场竞争力的公司，这些公司的管理好，资源配置的能力强，直接管理成本低，从而即使物业管理费用低些也有利益可图。再者，公司管理得好，居民必然按时交费的就多，收缴率相应的就会提高。
(8) 加强物业公司与业主之间的沟通。物业公司平时应注意举办一些活动，加强与业主之间的沟通。如不定期邀请社区有威望、较热心的业主座谈;“六一”儿童节组织有孩子的业主一起活动;为老年人举办书法绘画比赛;组织社区人们跳健身操等。别看举办这些小型的活动事小，但是它的作用和意义却不能轻视，通过一个个不同形式的活动，促使物业与业主、业主与业主之间进一步的了解，有益于小区和睦气氛的培养，有益于不少问题的解决。
(9) 可以采取物业缴费社会化的形式，让居民把物业费直接交到银行，为居民建立信用体系，对那些有能力支付物业费却以各种理由拒交的业主进行制裁，同时，对物业公司也应实行信用机制，建立信用体系。如果物业公司不能履行职责，将拿不到管理费或少拿，以打消一部分按时交物业费业主的顾虑。
(10)政府应出台有利于旧区物业管理更优惠的政策，对积极参与旧区物业管理的物业管理公司给予补贴和扶植。如政府在税收等方面给予一定的政策优惠，同时拨出专款补贴给物业管理公司，保证物业管理公司能保本微利，在正常经营状态下不至于亏损严重而纷纷退出房改房物业管理市场，从而扶植物业管理公司接手旧区的物业管理，形成良性循环机制，待条件成熟时再按照市场化的模式进行运作。
◎ 住房维修资金
要想成功地归集维修资金，彻底改变传统的“以租养房、以租养人”的房屋维修管理模式，实现“市场化、社会化、专业化”的现代物业管理的房屋维修模式，保证房屋及其设备的正常使用和运行，各地应采取的措施主要有：
(1) 尽快出台相应的法律法规。如北京市国土房管局《关于规范和加强本市居住区物业管理的若干意见》中规定：商品住房和公有住房出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修资金，用以保障住房售后的维修管理。虽然现在有许多城市注意到了旧区维修资金的问题，但由于实施难度大，一些城市在政府规定中未涉及旧区维修资金的收取、管理和使用，各地应根据本地区的情况尽快出台相应的法律法规，以便有法可依。
(2)加大旧区维修资金的归集力度。国家有文件明确规定：“旧有公房出售时，购房者按购房款2%的比例，向售房单位缴纳维修基金”，因此，对旧区内公房转为私产的一定要进行维修资金的收取;对于还是公有租赁住房的应尽快制定维修资金统一归集的办法，使它们也纳入住房维修基金，进而形成统一、可靠、有效的住房保障机制，不断完善资金缴存程序，简化手续，使新老政策尽快并轨。同时还要对公有住房售后维修资金进行整合。
(3)建立完善的维修资金管理制度。维修资金涉及广大业主的共同利益，资金的管理、使用及归集要有一套严格的制度，设专门的管理机构。在物业专项维修资金的监管方面，广州市大力推行物业专项维修资金“一户一存折”和“维修资金专用卡”的维修资金管理制度，即每一业主都有维修资金专用账户，广大业主能随时了解、监督维修资金的使用情况，并由专门的部门监督管理专项维修资金，以维护广大业主的切身利益，值得各地借鉴。
◎ 理顺各部门的职责
物业管理与社区管理、社区服务、社区精神文明建设及供水、供电等到部门的专业管理有着密切的联系，搞好物业管理单靠一家不行，只有充分发挥政府主管部门的核心作用，各部门密切配合，共同促进才能实现。
在处理物业管理和社区管理的关系上，要充分依靠街道、居委会。物业管理是社区管理的基础，是社区服务网络的重要组成部分，也是社区精神文明创建的重要力量。要在街道、居委会的配合支持下，理顺小区管理体制。
在处理物业管理和供水、供电等部门的关系上，可按照新小区的办法进行管理。同时业主委员会是物业小区(大厦)业主民主协商、自我管理、平衡利益机制的组织。政府主管部门应积极指导业主筹备小组召开业主大会，组织成立业主委员会。按照新小区的管理方式促进业主委员会与物业公司之间的双向选择、合同约束机制的发展，推动物业管理行业向规范化、专业化和规模化发展。
总之，在理顺物业管理和其他各部门的关系上，应以物业管理为主，其他各部门为辅、积极配合小区的物业管理，改变过去存在的环境差、服务差、管理差的小区形象，为老百姓创造和保持一个安全、整洁和舒适的居住环境。
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